不動産業界は、個人で活躍している人もいますが、信頼性の高い法人として事業を展開するケースが多く見られます。
法人として不動産事業を行う場合は、不動産会社の設立手続きが必要です。
この記事では、不動産会社を設立するための基本知識から、具体的な手続きの流れ、さらに設立のメリット・デメリットまでを詳しく解説します。
不動産会社の代表的な事業内容
まず、不動産会社がどのような事業を展開する法人なのかを紹介します。
売買仲介
不動産会社の代表的なビジネスの一つが「売買仲介」です。
これは、不動産を売りたい人と買いたい人の間に立って仲介するサービスを指します。
不動産を売りたい人が自力で買い手を見つけるのは難しいため、不動産会社が間に入り、売買が成立するようサポートします。
賃貸仲介
「賃貸仲介」も不動産会社が展開する主要な事業の一つです。
不動産を売買するのではなく、賃貸として貸し出したい人と借りたい人を仲介するサービスです。
マンションや戸建て住宅などの賃貸契約を円滑に進める役割を担います。
買取販売
不動産会社が物件を買い取り、その後、希望者へ再販売するビジネスです。
売買仲介や賃貸仲介とは異なり、不動産会社自らが物件を所有する点が特徴です。
まとまった資金が必要になるケースが多く、個人よりも法人として事業を展開するのが一般的です。
賃貸管理
賃貸物件の管理を行うサービスで、不動産関連の業務でありながら宅地建物取引業免許は必要ありません。
物件の売買や賃貸契約そのものではなく、共用部分の清掃や設備点検、家賃の代行回収など、運用面をサポートします。
「管理会社」や「オーナー代行」と呼ばれる業務がこれにあたります。
コンサルティング
不動産コンサルティングは、不動産に関する課題を解決する専門的なサービスです。
売買や賃貸に直接関わらないため、宅地建物取引業免許は不要です。
不動産の有効活用、建物のリノベーション、土地の運用計画など、所有者や投資家の悩みに対して最適な提案を行います。
ディベロッパー（開発）
ディベロッパーとは、街づくりや土地開発、再開発に向けた企画・立案などを担う事業です。
大規模な資金やノウハウが求められるため、中小企業よりも大企業が中心となって取り組むケースが多いです。
そのため、不動産会社を設立しても、すぐにディベロッパー事業を展開するのは難しい場合が多いでしょう。
不動産会社設立のメリット
個人ではなく、法人として不動産会社を設立することで得られる主なメリットを解説します。
信用力が高い
個人と比較すると、法人の方が社会的な信用力が高い点は大きなメリットです。
特に、規模の大きな不動産を扱う場合には、法人として事業を行っている方が取引先から信頼されやすくなります。
また、事業を拡大して従業員を採用したい場合にも法人のほうが良いでしょう。
安定した経営基盤として見られ、優秀な人材を確保しやすくなります。
基本的に有限責任
株式会社や合同会社などの法人は、基本的に「有限責任」が原則です。
そのため、不動産取引で損失が発生した場合でも、代表者の個人資産には原則として影響が及びません。
一方、個人事業主として事業を行う場合は、事業の損失が個人資産に直接影響する可能性があります。
金銭的なリスクを抑えられることは、法人化の大きなメリットです。
経費計上の範囲が広い
個人事業主と比べると、法人の方が経費として計上できる範囲が広い点もメリットです。
個人事業主の場合、ビジネスに直接関連する支出のみが経費として認められます。
しかし、法人では業務運営や福利厚生など、幅広い費用を経費として扱うことが可能です。
これにより、支出を有効活用しやすくなり、実質的な節税にもつながります。
税金を抑えられやすい
個人事業主と法人では、課税の仕組みが異なります。
個人事業主は所得に応じて税率が上がる「累進課税」ですが、法人税は一定の税率が適用される仕組みです。
結果、利益が一定以上になると法人の方が有利になるケースが多いです。
また、前述のように経費計上の範囲が広いため、利益を圧縮しやすく、結果的に税負担を抑える効果も期待できます。
不動産会社設立のデメリット
不動産会社の設立には多くのメリットがありますが、一方でデメリットも存在します。事前に把握しておくことが大切です。
会社設立（法人登記）にコストがかかる
不動産会社を設立する際には、法人登記に関わるコストが発生します。
たとえば、登記の際には「登録免許税」と呼ばれる税金を納めなければなりません。
さらに、会社設立にあたっては資本金を準備しなければならず、これもコストにつながるでしょう。
専門知識がない場合は税理士や司法書士などの専門家に依頼するための報酬も発生します。
これらは初期投資として避けられない費用です。
事業開始時にある程度まとまった資金が必要となる点はデメリットといえるでしょう。
社会保険などの金銭的負担が増える
法人を設立すると、社会保険や労働保険などの負担が増えます。
個人事業主と法人では保険制度の仕組みが異なり、会社として従業員分を含む保険料の一部を負担するのです。
場合によっては、この社会保険料などの負担が経営を圧迫する要因となることもあります。
金銭的な負担が増加する点を踏まえたうえで、法人化が本当に最適な選択かを検討することが重要です。
会計や決算などの事務作業が増える
個人事業主と比べると、法人では会計や税務などの事務作業が複雑になります。
日々の会計処理や帳簿作成に加え、確定申告の前には「決算書」を作成する必要があり、作業量と手間が大幅に増加するのです。
一部を税理士などの専門家に依頼することもできますが、社内で対応すべき業務も多く、一定の事務負担は避けられません。
不動産会社設立の手順
続いて、実際に不動産会社を設立する際の具体的な流れを解説します。
営業所（事務所）の検討・契約
最初に検討すべきは、不動産会社の営業所（事務所）をどこに設置するかという点です。
どの地域で不動産業を展開するかを考慮して、最適な場所を決定する必要があります。
たとえば、賃貸マンションを多く取り扱いたい場合は、都府県内でマンションが集中しているエリアに営業所を構えるのが効果的です。
営業拠点は事業活動の基盤となるため、十分に検討して慎重に選択してください。
また、営業所を法人登記の所在地とする場合は、登記前に賃貸契約を済ませておく必要があります。
法人登記
事業を開始するための準備が整ったら、法人登記を行います。
不動産会社の設立では「株式会社」または「合同会社」を選択するケースが一般的です。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、事前に比較検討しておきましょう。
法人登記には専門的な書類作成が求められ、内容に不備があると手続きのやり直しが必要です。
そのため、税理士や司法書士などの専門家に依頼し、サポートを受けながら進めることをおすすめします。
専任の宅地建物取引士を設置
不動産会社で売買仲介や賃貸仲介の業務を行う場合は、専任の宅地建物取引士（宅建士）を設置することが法律で義務付けられています。
宅地建物取引業法によると、事務所で従事する人員のうち5人に1人以上の割合で宅建士を配置しなければなりません。
宅建士の資格を持つ人でなければ担当できない業務もあります。設立前に必ず人材を確保しておきましょう。
宅地建物取引業免許の申請
不動産会社を設立する際は、宅地建物取引業免許の取得が必要です。
事務所を設置する場所が1つの都道府県内であれば「都道府県知事免許」、2つ以上の都道府県にまたがる場合は「国土交通大臣免許」を申請します。
一般的には1つの事務所からスタートするケースが多いですが、複数の拠点を同時に構える場合は申請区分に注意が必要です。
申請手続きは主たる事務所を置く都道府県庁で行い、複数の書類提出や審査を経て免許が交付されます。
あらかじめ申請書類の様式や必要書類を確認しておくとスムーズです。
宅建協会・全宅保証への加入
安心して不動産会社を経営するためには、「宅建協会」や「全宅保証」への加入を検討しましょう。
これらは不動産会社向けのサポート団体であり、万が一のトラブル発生時に保証や支援を受けることができます。
また、本来であれば不動産会社は営業保証金として1,000万円を法務局に供託する必要があります。
しかし、保証協会に加入することでこの供託が免除されるメリットもあるのです。
加入には一定の費用が発生しますが、初期費用を大幅に軽減できる仕組みであるため、多くの不動産会社が加入しています。
不動産会社設立後の手続き
不動産会社を設立した後にも、いくつかの手続きが必要です。ここでは、設立後に行う主な手続きを簡単に解説します。
税務署での手続き
不動産会社の設立登記が完了したら、税務署で「法人設立届出書」を提出する必要があります。
提出期限は、会社設立日から2か月以内です。
届出書の様式は国税庁のウェブサイトや最寄りの税務署で入手できるため、早めに準備して提出しましょう。
必要に応じて「青色申告の承認申請書」や「給与支払事務所等の開設届出書」なども同時に提出しておくとスムーズです。
各種様式の作成
不動産会社として事業を進める際には、さまざまな書類や様式の整備が必要になります。
たとえば、顧客との不動産取引に際しては、契約内容を明確にするための「売買契約書」や「賃貸借契約書」を作成しなければなりません。
これらを都度作成していると手間がかかるため、あらかじめ雛形（テンプレート）を準備しておくことが重要です。
また、従業員を雇用する予定がある場合には、雇用契約書や就業規則のひな形なども事前に整備しておくと良いでしょう。
参考：請求書テンプレート
不動産会社設立時の注意点
不動産会社を設立する際には、いくつかの重要な注意点があります。
ここでは特に押さえておくべきポイントを解説します。
宅建士をどのように確保するか
不動産会社設立の手順でも触れたように、事務所には必ず宅地建物取引士（宅建士）を設置する必要があります。
この人材をどのように確保するかを、設立前にしっかり検討しておきましょう。
最もシンプルな方法は、設立者自身が宅建士資格を取得し、専任で事務所業務に従事することです。
これであれば、小規模な不動産会社でもスムーズに事業を推進できます。
もし自分が宅建士の資格を持っていない場合は、働いてくれる人材を確保しなければなりません。
専任で勤務してくれる宅建士をあらかじめ採用・契約してから法人登記などの手続きを進めることをおすすめします。
集客する方法を確立できるか
不動産会社を成功させるには、安定した集客体制を構築できるかどうかが鍵となります。
立地条件（路面店かどうか）だけでなく、自社ウェブサイトやSNSを活用したオンライン集客にも力を入れましょう。
近年では、不動産ポータルサイトへの掲載や広告運用などのデジタルマーケティング施策も一般的になっています。
ただし、集客に成功してもサービス品質が低ければ、顧客はすぐに離れてしまいます。
新規顧客を獲得する「集客力」と、既存顧客を定着させる「サービス品質」の両面をバランスよく強化することが重要です
まとめ
不動産会社を設立する際は、まず事業展開に適した事務所を探すことが重要です。
その事務所を軸に、法人登記や各種手続きを進めていくと良いでしょう。
また、不動産会社の事業内容によっては、宅地建物取引士（宅建士）の設置が必要となる場合があります。
基本的には宅建士が求められますが、業務内容によっては必須でないケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。
なお、「不動産会社を設立したいが、法人登記の手続きに不安がある」という方も多いでしょう。
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