リノベーションの空室対策は効果的？コスパの良い空室対策もご紹介

リノベーションは空室対策に効果的？

「空室が多くなった」「入居を募集してもなかなか応募がない」不動産のオーナーさんにとって空室が増えるのは死活問題です。

空室を埋めるためにリノベーションを思いつく人も多いでしょう。

しかし、リノベーションには規模や内容によりますが、コストがかかるため、やみくもに行うのはおすすめできません。

賃貸経営では利益を出さなければ意味がないため、コストのかかるリノベーションは後回しにするのが基本です。

空室対策にはリノベーションのほかにも方法がいくつかあるため、まずはリノベーション対策以外の方法から始めるのがよいでしょう。

空室対策の優先順位

空室対策としてリノベーションを検討する前に、まずは以下2つの対策がしっかりとできているかどうかを確認しましょう。

募集内容の見直し

物件を探す際、現在ではWebサイトで検索条件を設定するだけで簡単に理想の物件候補を見つけることが可能です。

ただ、物件を登録する際に設備や駅からの距離などが未記載または誤った情報を記載している場合は検索した際に引っ掛かりません。まずは募集内容に誤りがないか、情報は十分かを確認してください。

また、物件の写真は綺麗に撮れているかも大切なポイントです。

入居者にとって物件をWebサイトで探している段階で得られる情報は、記載されている内容と写真と限られています。

写真がうまく撮れていない、写真がない場合は候補から外される可能性があるため、写真はなるべく綺麗に撮れているものを使いましょう。

不動屋会社への営業

空室を埋めるためには入居者と直接関わる不動産屋の力も必要です。

賃貸物件のオーナーさんは数多くおり、自分の物件以外にもたくさんの物件が存在します。

そのため、空室が気になる物件の売り込みを率先して行うことで、入居者への紹介率が高まるかもしれません。

ただ待つだけでなく、空室を埋めるために有効的な対策は講じていきましょう。

リノベーション以外の空室対策

募集内容の見直しや不動産会社への営業のほかにもさまざまな空室対策が考えられます。

空室対策をご紹介する前に、at homeが経験者にアンケートを実施した「ここは譲れない」という賃貸物件のランキングがあるのでご覧ください。

第1位	日当たり
第2位	バス・トイレ別
第3位	駅からの距離
第4位	キッチン・台所
第5位	セキュリティ
第6位	騒音や治安（周辺環境）
第7位	間取り・階数
第8位	収納
第9位	駐車場・駐輪場
第10位	築年数

第1位が日当たりで、リノベーションとは関係ない部分にこだわりを持っている人が多いことが分かります。

たとえリノベーションをしても日当たりが悪く、駅から遠い場合は、その物件を選んでもらえない可能性も否めません。

リノベーションを考える前に物件の立地を確認し、リノベーションが本当に効果的かどうかを考えてから判断しましょう。

募集条件の引き下げを検討する

入居者の募集条件を見直して、以下のように引き下げるのも空室対策のひとつとして有効です。

・ペット不可だったのをペット可にする
・外国人入居者を受け入れる
・ルームシェア可能にする

ペットの飼育を可能にすると内装が傷ついたり、臭いが付いたりとメンテナンスコストがかかるほか、外国人入居者やルームシェアでも近隣や入居同士のトラブルが発生する事例も少なくありません。

受け入れ前に入居者に合わせたルールや賃料、敷金の設定を行う必要があります。

共有部分を綺麗にキープ

入居を希望する人が内見に訪れた際、部屋に入る前にエントランスを通ります。

エントランスが綺麗だと好印象のまま部屋の内見をしてもらえるでしょう。

反対に部屋がいくら気に入ってもエントランスが汚れていたら気持ちの良いものではありません。

空室を減らしたい場合は、その部屋だけでなく、共有スペースのお手入れもしっかりと行いましょう。

初期費用減額を検討する

賃貸物件では敷金や礼金など初期費用がかかるため、減額することで入居者の負担を軽減できます。

礼金は支払わなければならない決まりがあるわけではなく、最近では礼金を廃止している場合も少なくありません。

敷金は物件の修繕に備えて支払うもので、なかには廃止している物件もあります。

しかし、敷金を支払っていないと退去時の原状回復で入居者負担になる場合もあるため、確認が必要です。

フリーレントを検討する

入居から1か月分の家賃が無料など、一定期間の家賃を無料にする契約形態をフリーレントといいます。

入居者は入居時に敷金・礼金・引っ越し費用などさまざまなコストがかかるため、家賃が数か月無料になる物件は魅力を感じるでしょう。

いつでもごみを出せるような環境を整える

ごみをいつでも出せるのも魅力のひとつです。

夜勤や早朝勤務の場合、ゴミを出そうと思っていてもタイミングが合わずに出せない日が続いてたまっていくなんてこともあります。

そのため、物件選びで重視する人が多いポイントでもあります。

リノベーションにかかる費用

リノベーション以外での対策を実施しても「空室が埋まらない」「効果が思うように得られない」という場合にはリノベーションを検討しましょう。

リノベーションを行う場合、入居者のことを考えて隅々までリノベーションしていてはいくら資金があっても足りません。

ここで、リノベーションにかかるおおよその費用を種類ごとに紹介します。

種類	費用
TVモニター付きインターホン	約5万円～
備え付け家具・家電の整備	約3万円～
追いだき機能	約30万円～
ガスコンロからIHへの変更	約20万円～
システムキッチンへの変更	約50万円～

リノベーションの種類によって大きく費用が変わることが分かります。

上の表の中では備え付け家具や家電の整備、TVモニター付きインターホンなどが比較的安いコストで設置可能です。

需要のあるリノベーションが効果的

全国賃貸住宅新聞から「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」TOP10が発表されました。以下がその結果です。

	単身者向け		ファミリー向け
第1位	インターネット無料	第1位	インターネット無料
第2位	エントランスのオートロック	第2位	追いだき機能
第3位	高速インターネット（1Gbps）	第3位	エントランスのオートロック
第4位	宅配ボックス	第4位	高速インターネット（1Gbps）
第5位	浴室換気乾燥機	第5位	システムキッチン
第6位	独立洗面台	第6位	宅配ボックス
第7位	システムキッチン	第7位	浴室換気乾燥機
第8位	24時間利用可能ごみ置き場	第7位	ガレージ
第9位	防犯カメラ	第9位	ホームセキュリティ
第10位	追いだき機能	第10位	24時間利用可能ごみ置き場

単身者向けは浴室換気乾燥機や24時間利用可能ごみ置き場が上位にあり、ファミリー向けは時間差で入浴できる追いだき機能が2位にあります。

入居者の層により、欲しい設備に差があるものの、どちらも「インターネット無料」が1位です。

リノベーションにむやみにコストをかけても空室対策に効果的とは言えません。

ただ、コストを抑えられるという理由だけでリノベーションの種類を決めるのも最善ではなく、需要のあるリノベーションをいかにコスパよく行うかが空室対策の成功を導く鍵です。

＜あわせて読みたい＞

リフォームやリノベーションをする際に知っておきたいローンの基本

まとめ

空室がなかなか埋まらないとお嘆きのオーナーさんもいるでしょう。

賃貸経営を成功させるためには空室を埋めることは鉄則です。

空室対策として思い浮かべやすい方法がリノベーションですが、コストをかけて実施しても場合によっては効果が得られないことも考えられます。

綺麗でセンスのある賃貸物件にリノベーションしたくなるのはわかりますが、賃貸経営で大切なことは利益を出すことです。

まずは、なぜ空室が出ているのかを考え理解することからはじめましょう。

リノベーションをする以前に何かしらの問題があるのかもしれません。

問題が解決することで空室が埋まる可能性もあります。

それでもリノベーションが必要となれば、コストパフォーマンスの高いリノベーションを優先させるのがポイントです。

内装を変えるなど大掛かりな工事になる場合にはまとまった資金が必要です。

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