リフォームやリノベーションをする際に知っておきたいローンの基本

リフォームやリノベーションでも住宅購入時と同じようにローンを組み、融資を受けることができます。

使えるローンの種類は住宅ローンかリフォームローンです。

住宅ローンの方が金利が低く返済期間も長いので、なるべく住宅ローンを活用する方向で検討しましょう。

中古住宅と同時にリノベーションを行う場合は住宅ローンの一種である「一体型ローン」、住宅ローンの残高があり、すでに住んでいる家のリフォーム（リノベーション）をする場合は、リフォーム費用も含めた形で他の金融機関への借換えという方法があります。

すでに住宅ローンを完済済みである場合や、少額のリフォームの場合には単独の「リフォームローン」を利用することも可能です。

ここでは、一般的なローンの基礎知識を中心にご説明します。

リフォーム融資の金利は3タイプ

住宅ローンの金利には「変動金利型」、「固定金利型」、「固定金利選択型」の3つのタイプがあり、いずれかを選びます。

変動金利型

ローンの金利が、市場金利の変動に応じて変動するタイプです。

一般的に、固定金利型よりも低い金利で借り入れができます。また、市場が低金利のときには有利です。

ただし、将来的に市場金利が上昇した場合には返済額が当初予定よりふくれ上がるというリスクがあります。

金利の見直しは半年ごとに年２回（主に4月と10月）行われ、返済額の見直しは5年に1回行われます。

5年ごとの返済額の見直しでは、金利が上昇し返済額が増加する場合でも家計負担が急増しないよう、これまでの返済額の1.25倍までという上限が設けられているのもポイントです。

固定金利型

ローン申込み時、または融資実行時の金利が返済終了まで変わらず固定しているタイプです。

したがって、全返済額がわかり、返済プランを立てやすいというメリットがあります。

一方で、金利は変動金利型や固定金利選択型よりも高めになるほか、市場が低金利になってもその恩恵が受けられないというデメリットがあります。

固定金利選択型

返済期間のはじめの一定期間は固定金利で、固定金利期間の終了後、固定金利か変動金利かを自分で選択することができるタイプです。

固定金利期間は、２年・3年・5年・7年・10年・15年などさまざまです。また、固定金利期間中の返済額は決まっているので、返済プランを立てやすくなります。

一方で、固定金利期間が長いほど、金利が高くなるのがデメリットです。

リフォーム融資は民間ローンorフラット35

住宅ローンには、民間金融機関の提供する各ローンのほか、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する公的ローンの一種「フラット35」があります。

「フラット35」は保証人や保証料が不要、繰上げ返済の手数料は無料というメリットがあるほか、勤務形態や職業、勤続年数などに関する制限がないなど、民間ローンに通らない人でも融資を受けられる可能性があります。

一方で、固定金利型のみの取り扱いであるほか、融資限度額は最大8,000万円までという制約もあります。条件をクリアし、多額の融資を受けたい人や、金利タイプを選びたい人は、民間のローンを検討するとよいでしょう。

リフォーム融資の返済方法は2タイプ

返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つのタイプがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。家計状況などを勘案して決めるようにしましょう。

元利均等返済

毎月の返済額が一定の返済方法です。毎月の支払額が決まっているため、返済計画が立てやすくなります。

ただし、毎月の返済額は「元金」と「利息」で構成されており、返済当初は利息部分の割合が多く元金部分がなかなか減らないため、総支払額は元金均等返済より多くなります。

元金均等返済

毎月の返済額のうち、元金部分が一定となる返済方法です。一定した元金額に利息分を上乗せして返済します。

返済当初は返済額は高くなるので家計の負担を考慮することが必要です。

返済が進むと残された元金部分が減っていくため、利息の額も少なくなっていき、総支払額は元利均等返済よりも少なくなります。

借入限度額

住宅ローンの融資額は、銀行ローンの場合でおよそ5,000万円から1億円、フラット35の場合は100万円以上8,000万円以下となっています。

一方で注意したいのは、家やマンションの購入資金のすべてをローンでまかなうというわけではないということです。

住宅ローンの融資限度額は、基本的には物件価格の8割以下と考えます。したがって、住宅購入の時点で頭金として物件価格の2割程度を現金で用意することが必要です。

また、住宅の購入にともなって、登記費用や税金（不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税など）と引越し費用などの諸経費がかかります。これは通常物件価格の約1割といわれています。

したがって、住宅購入時には、物件価格の約3割を自己資金で準備することが必要です。

団体信用生命保険

住宅ローンを返済中に債務者（契約者）が死亡または高度障害状態になった場合に、保険会社がその時点の住宅ローン残高を保険金として、ローンを組んだ金融機関に支払うという契約のことです。

団体信用生命保険に加入することで万が一の場合、残された家族に支払い義務が生じるリスクをなくすことができます。

団体信用生命保険は、契約時のみ加入でき、ガンや三大疾病などに備えた特約を付けることも可能です。

また、多くの民間ローンでは、団体信用生命保険の加入が必須とされています。

そのほかにも、これから家を買うという人は若く健康な人が多いため、保険料は安めに設定されていますが、健康状態の関係で加入できない場合もあります。それが原因で民間ローンを組めない場合などは、加入が任意の「フラット35」を選ぶといいでしょう。

一般論として、住宅ローンは長期にわたりますので、万が一に備えて加入できるようなら加入しておく方がベターです。

借換え

住宅ローンの借換えとは、低金利のローンを新たに組むことで、それまでの高金利のローンを一括返済することをいいます。

借換えをする際には、ローンの残高、金利の差、その他いくつかの点を注意深く検討することが必要です。

また、借換えの際には団体信用生命保険（団信）は加入し直す必要があるので、健康状態により団信に入れない場合は、借換えができない場合があります。

そのほかにも、抵当権を設定する担保物件（家や土地）の価格が下落した場合は、借換えができない場合があります。

借換えには費用がかかり、内容は印紙税・司法書士手数料・保証料・事務手数料・抵当権抹消費用・抵当権設定費用などですが、それらの費用も含めて借換えによる負担軽減効果があるかどうかの見極めも重要になってきます。

リフォーム費用などを含めない場合、一般的に借換えをした方がよい目安は以下のように言われています。

• ◆ローン残高が1,000万円以上ある
• ◆返済期間の残りが10年以上ある
• ◆借り換えた場合の金利差が0.5％以上

総合的な判断が必要になりますので、専門家などに確認することが重要です。

リフォーム融資高齢者向け返済特例制度とは？

リフォーム融資高齢者向け返済特例制度とは、住宅金融支援機構が提供するリフォーム融資です。

60歳以上の人が

• ◆部分的バリアフリー工事
• ◆耐震改修工事・
• ◆ヒートショック対策工事

を行なった際に、毎月の支払額を利息分のみとし、元金は申込人全員が亡くなったあと、相続人が対象の住宅と敷地の売却、自己資金などで一括して返済するローン。

対象となるのは、申込者本人、あるいはその配偶者、申込者本人の親族が所有または共有している住宅です。

融資限度額は1,500万円か、あるいは住宅金融支援機構が承認している保証機関が定める保証限度額かのいずれか低い方になります。

金利は借入申込時の金利が適用され、全期間固定金利型で、融資の対象となる工事の適合証明書が必要となるので、着工前に検査機関などに依頼することが必要です。

減税や補助金の対象となる「長期優良住宅」とは？

ここでは、減税や補助金の対象となる「長期優良住宅」について紹介します。

長期使用構造等とするための措置の基準

• ①劣化対策　数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること
• ②耐震性　極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること
• ③可変性（共同住宅・長屋のみ）　居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること
• ④維持管理・更新の容易性　構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行うために必要な措置が講じられていること
• ⑤高齢者等対策（共同住宅等のみ）　将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること
• ⑥省エネルギー対策　必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること

その他の基準

• ⑦住戸面積　良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること
• ⑧居住環境への配慮　良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること
• ⑨維持保全性　建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること

ただし、申請や手続きに費用がかかり、定期的なメンテナンスも必要になるなどのデメリットもあります。

場合によっては減税や補助金の優遇措置があっても、返済額の負担軽減にはならない場合もあるので注意が必要です。もちろん、安全で資産価値の高い家を持つことができるというメリットはあります。

まとめ

リフォーム融資を受ける際には、返済方法や金利など長期的にローンを考えていくことが必要です。

今後、リフォーム融資を受けることを検討している場合は、ぜひ今回の記事を参考にしてください。