不動産管理会社を設立するメリット・デメリット！必要な資格はある？

副業で不動産投資を始めている場合や、実家から相続をした不動産を保有している人にとって、最も高い関心があるのが、節税ではないでしょうか。

不動産管理会社を設立することで、個人の収入を不動産会社に移し、様々な節税のメリットを受けることができるようになります。

今回は、不動産管理会社の設立について、概要やメリット・デメリット、実際に会社を設立する方法まで詳しく解説します。

不動産管理会社の種類

まずは、不動産管理会社の種類を紹介します。

不動産管理会社は、その形式に合わせて「管理委託方式」「一括転貸方式」「不動産保有方式」の3つに分類することが可能です。

管理委託方式

管理委託方式とは、個人が保有している不動産を管理会社に「委託」して管理してもらう方式のことを指します。

実際には自分が管理している不動産であるとしても、会社を設立し自身が管理会社になることで、自分の不動産を自分の会社で管理する、という形式をとることができ、節税することが可能です。

実際の不動産管理会社としての仕事は、入居者の対応や、建物の維持・管理などが挙げられます。

一括転貸方式

一括転貸方式とは、個人の不動産を不動産管理会社に一括で貸し、不動産会社がリスクを負って入居者の呼び込みや管理を行う仕組みのことです。

管理委託方式があくまで個人の不動産を委託して管理する形式であるのとは異なり、一括転貸方式では会社が不動産を借り上げているため、会社にとってリスクが高いのが特徴です。

このため、個人で不動産管理会社を設立する場合には、一括転貸方式にすることで法人に高い手数料を支払う妥当性が生まれるため、個人にかかる課税所得を減らすことが可能になります。

不動産保有方式

不動産保有方式とは、管理会社自身で不動産を保有してしまうことです。

この場合、不動産の名義を個人から管理会社に移す、ということになります。

節税のメリットは一番大きいと言われていますが、名義の移転などに関して複雑な手続きや条件が多く、移転コストがかかってしまうというデメリットがあります。

不動産管理会社を設立する際の注意点

不動産管理会社を設立すれば節税になる可能性が高いですが、誰でも節税になるわけではない、という点に注意が必要です。

利益が少ない状態ではあまり意味がない

法人を設立するメリットとしては、個人より税率が低いことが大きいです。

個人にかかる所得は、増えれば増えるほど税率が上がり、最大収入の半分以上が税金になってしまう累進課税制度ですが、法人の税率は一定規模を超えれば基本的には一定です。

このため、法人にして税率を下げることで節税ができる、という仕組みなのです。

反対に、そこまで税率が高くない収入、すなわち所得税率が法人税率を下回る状態の収入額で法人を設立したとしても、逆に損をしてしまいます。

また、法人を設立するには初期費用もかかるため、そういった面でもわざわざ法人を設立するメリットは薄いでしょう。

個人ではなく、法人として不動産を運営したほうが良い利益額の目安は約500万円ほどです。

必須の資格はない

不動産管理会社を設立するにあたって、特に必須の資格はありません。

よく似た業種として不動産仲介業があるため、「宅地建物取引士」の資格が必要だと思われる場合もあるかもしれませんが、不動産仲介業と不動産管理会社は全く別の業種です。

不動産管理会社は、文字通り不動産の管理・維持や入居者の対応をするのが仕事です。

一方で、不動産仲介会社は、借主と貸主のマッチングを行い仲介をするまでが仕事です。

不動産の移転価格を意識する

不動産管理会社を設立する際には、親会社や個人から不動産を移転・賃貸する場合の「移転価格」に注意が必要です。

市場価格とかけ離れた家賃設定や譲渡価格を設定すると、税務署から寄附金認定や所得移転とみなされかねません。

特に親族間取引の場合、相場より著しく安い賃料設定は問題視されやすく、法人側で損金計上できない可能性も生じるのです。

そのため、取引条件を決定する際には近隣の賃料相場や不動産鑑定評価を参考にしましょう。

第三者間でも妥当と判断される価格設定を行うことが重要です。

税務調査に備えて契約書・鑑定書・相場データなどの根拠資料を保管しておくことで、移転価格の妥当性を証明しやすくなります。

土地の無償返還に関する届出書を提出する

個人が所有する土地の上に、法人（不動産管理会社）が建物を建てて賃貸事業を行う場合、「土地の無償返還に関する届出書」の提出が必要になるケースがあります。

これは、個人が法人に土地を貸す際に「法人が建てた建物を個人に無償で返還する」という前提を明確にするための手続きです。

この届出書を提出しておかないと、法人が建物を建てた時点で土地の一部を無償で譲渡したとみなされ、贈与税や法人税が課される可能性があります。

届出は、土地の貸付け開始日から1か月以内に税務署へ提出しなければなりません。

提出を怠ると税務上のトラブルにつながるため、設立時点から税理士と連携し、契約形態や権利関係を整理しておくことが大切です。

不動産管理会社を設立するメリット

まずは、不動産管理会社を設立するメリットをご紹介します。

給与所得控除を受けることができる

法人を設立した場合、個人の不動産収入であっても、法人から得た給与という扱いにすることができます。

このため、給与所得控除を受けることができるのです。

一般的な給与所得者は、一律で決められた給与所得控除を差し引いた後の所得金額に課税されます。

一方で、個人事業主は、この控除を受けることができません。

このため、個人事業主としての収入ではなく、設立した不動産管理会社から受けとった給与にすることで、給与所得控除の対象にすることができ、課税対象額を減らすことができます。

所得税率を下げられる

所得税は、収入が上がれば上がるほど税率が高くなる累進課税方式です。

一方で、法人税は一定金額以上の収入であれば一律になります。

このため、所得税率よりも法人税率の方が低くなる所得額があれば、法人を設立することで税率を下げることができるようになります。

相続税を節税することができる

個人で持っている現金預貯金などとは別に、不動産を不動産管理会社の資産にすることで、資産を個人と法人に分割することができ、相続税の節税が可能になります。

事業を拡大しやすい

個人ではなく会社を設立することで、事業の拡大を目指しやすくなるでしょう。

一般的に、法人の方が社会的な信用力が高く、資金調達や取引先との契約もスムーズに進めやすい傾向があります。

たとえば、従業員を雇用して組織的に事業を運営したい場合や、銀行からの融資を受けたい場合などです。

また、法人であれば業務委託や取引契約の範囲を広げやすく、将来的な新規事業展開や不動産の所有・運用拡大にもつなげやすい点が大きなメリットです。

不動産管理会社を設立するデメリット

不動産管理会社の設立ですが、もちろんメリットだけではなく、デメリットも存在します。

設立の費用がかかる

個人事業主を開業するためには、税務署に届出を出すだけで無料で行うことができますが、法人の場合はこれだけではありません。

法人の場合、例えば株式会社の場合は最低でも20万円の設立費用がかかるだけではなく、設立の手続きも非常に複雑です。

このように、法人を設立するためにはそれなりのお金と手間が必要になります。

法人税の均等割が適用される

個人においては、収入がなければ税金を課せられることは一切ありません。

一方で、法人の場合は、赤字であっても均等割を年間約7万円程度支払う必要があります。

均等割とは、法人における住民税のようなものです。

つまり、アパート経営をしていて、入居者が1人も入らず維持費だけがかかった年であっても、さらに7万円を納めなければならないというデメリットがあるのです。

税理士報酬が必要になる

個人事業主の場合、税金を計算するのは確定申告です。

確定申告は、比較的簡単に行うことができ、インターネット上でサポートしてくれるサービスも存在します。

一方で法人の場合、確定申告よりもはるかに煩雑な決算業務を行う必要があります。

決算業務を経理・税務の素人が行うことはかなり困難なため、税理士を雇うが一般的です。

このため、税理士報酬も年間のランニングコストとして発生します。

まとめ

結論としては、現状の所得税率が法人税率よりも高いぐらいの収入を得ている場合には、不動産管理会社を設立するべきでしょう。

不動産管理会社設立のデメリットとして会社設立費用や税理士報酬が挙げられますが、これらのコストを回収するくらいの節税は十分見込め流でしょう。

さらに、設立の手続きや決算が複雑であるという点も挙げられますが、こちらは専門家にお願いすることで解決することが可能です。

経営サポートプラスアルファでは、会社設立を最短2日から代行しています。

また、税務のプロフェッショナルに節税の相談をすることも可能です。

不動産管理会社設立に不安を感じている方は、お気軽にご相談ください。