今回はテナントで店舗を構える際の保証金に焦点を当てていきます。
店舗を構える上では必ず初期の費用として保証金が発生してきます。
また、それぞれのテナントの物件によって家賃や契約内容が異なるため、支払う保証金の費用も異なるのです。
そのため、今回はそもそもテナントや保証金とは何かについてを踏まえた上で、保証金の相場や気を付けるべき点について詳しくご紹介していきます。
Contents
テナントとは
テナントとは、事業主用の賃貸物件のことであり、皆さんも駅前の雑居ビルなどに整体院やエステサロン、飲食店などの店舗が構えられていることはないでしょうか。
また、テナントの物件の種類は大きく分けると2つあり、「居抜き物件」と「スケルトン物件」の2つに分けられます。
それぞれのテナント物件の特徴やメリット、デメリットはそれぞれ異なるため、簡単にご紹介していきます。
居抜き物件
居抜き物件とは、前の事業主が使用していた内装の設備がそのまま残っている状態の物件を指します。
空調設備や水道設備、照明などの設備が残っているため、前の事業主の店舗のレイアウトやコンセプトなどがマッチした場合には、自身で内装設備を整えなくてもそのまま使用することができるのです。
しかし、それが前の事業主と全く異なる際には、一度その内装を真っ新にするための内装工事を行う必要があり、その後に自身の理想の内装にするための工事を行わなければなりません。
そうなると余計に費用は発生しますし、長い時間を費やすことになってしまいます。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、居抜き物件とは真逆であり、前の事業主が使用していた内装は何も無い状態の物件のことを指します。
スケルトン物件に店舗を出店する際には、必ず一から内装設備を整えなければいけないため、店舗を構える際に必要な内装工事の費用は高くなってしまいがちです。
とは言え、居抜き物件で一度内装を真っ新にしてから、自身の好みに合わせて再度内装工事を行う際に比べると、費用や工期の面の負担は軽くなります。
スケルトン物件の場合は内装を全て自身の思い通りに再現がしやすいことから、流通している物件はスケルトンの方が多いです。
ですから、スケルトン物件の方が理想の物件を見つけやすいかもしれません。
保証金とは
保証金というのは、テナント物件で店舗を構える際には支払うものですが、実際に支払う費用はそれぞれのテナントの物件によって異なります。
保証金は、主に関西地方において、テナント物件だけでなく、一般的な賃貸住宅が入居する際にも適用されています。
保証金の使用用途は、主に「家賃補填」と「原状回復工事費用」であり、さらに「償却費」にも用いられます。
この3つを差し引いた上で残った金額が退去時に返金されるのです。
テナントを借りる際に支払いますが、そのまま返金されないというわけではないので、”一時的に預けるお金”という認識で間違いはないでしょう。
しかし、「家賃補填」や「原状回復工事費用」、「償却費」の合計の金額が初めに支払った保証金よりも大きい場合には、不足している金額を保証金に加えて追加で費用を支払わなければなりません。
それでは、保証金から引かれる項目の「家賃補填」「原状回復工事費用」「償却費」の3つについて詳しくご紹介していきます。
家賃補填
テナントの物件で店舗を構える際には毎月の家賃の支払いが必要となります。
通常通り店舗の経営を行い、売り上げもある程度出せていれば家賃の支払いも問題なく支払える店舗がほとんどですが、中には毎月の家賃の支払いをすると資金的にギリギリになってしまったり、支払い自体が苦しくなってしまう店舗もあります。
そうなると家賃の支払いが一時的に止まってしまったり、数か月分滞納してしまうということも珍しくはありません。
家賃の支払いが難しくなり、家賃を支払らわずにそのまま退去してしまう店舗もあるほどです。
そのような事態になってしまうと、テナントのオーナーからすれば、本来入るはずだった収入が入らなくなってしまいます。
だからといって、家賃の支払いが困難な店舗に家賃を請求をしても支払い能力がなければ、結局家賃分の費用は回収できずに終わってしまうということもあるのです。
そのため、保証金として事前に家賃数か月分の費用を回収しておくことで、家賃の支払いができない状態になった際には保証金の中から家賃として費用を回収するという方法を取っているのです。
過去に一度でも家賃を滞納してしまい、保証金から費用が引かれていると、後ほどご紹介する「原状回復工事費用」に回すだけの費用が減ってしまうので、注意が必要です。
原状回復工事費用
保証金の主な使用用途のひとつが、この”原状回復工事費用”です。
一般的な賃貸住宅でも退去する際には「クリーニング代」や「修繕費」として敷金から費用が引かれることがありますが、これはテナントの賃貸でも同様です。
テナントを長く使っていればいるほど、建物の老朽化や壁や床の傷やシミが発生しやすくなります。
また、店舗側の独自の内装工事によって、内装に大きく手を加えていることがあります。
テナントのオーナーからすると、そのような状態のまま募集に出すわけにもいかないので、内装を元に戻すための工事を行います。
その際に発生した費用は、保証金の中から支払われます。
原状回復工事の費用が、預かっている保証金よりも高くなってしまうのであれば、追加で費用を支払わなければなりません。
償却費
償却費の考え方はもともと関西地方のテナントが取り入れていましたが、最近では関東地方でも取り入れているテナントが増えてきてはいます。
ただ、全体的にはそこまで多くのテナントで適用されているというわけでもないようです。
テナントを使用していた期間に応じて一定利率の費用を差し引かれます。
店舗の家賃の1か月から2か月分か、保証金の約10％から20％ほどが相場とされています。
敷金や保証金から無条件で差し引かれる場合、保証金のようにテナントを退去する際の原状回復工事の費用に回される場合がありますが、物件ごとで異なります。
償却費を設けているかいないかは、テナントとの契約内容次第です。
敷金や保証金を設けていない代わりに償却費を設けているテナントもあるので、契約時には確認しておくべきでしょう。
また、テナントによっては”償却費”という名目ではなく、”敷引き”という名目のテナントもあるようです。
テナントの保証金の注意点とは
保証金に関してはいくつか注意すべき点があります。
保証金を支払う時だけではなく、テナントを退去する際にも注意点があるのです。
保証金の注意点を把握しておかなければ後々のトラブルにも繋がってしまう可能性があるので、いくつか例を挙げてご紹介していきます。
保証金が返金されるタイミング
通常の一般賃貸住宅であれば、敷金や保証金が返金されるのは退去後の1か月から2か月ほどが相場とされています。
しかし、テナントの場合では返金の時期が一般的な賃貸住宅とは異なり、短いと3ヶ月ほどで、長いと6か月ほどです。
また、一番勘違いされやすいのが返金のタイミングです。
”退去日”から返金までの期間をカウントすると思われがちですが、”賃貸契約終了日”からカウントして3ヶ月から6か月後なのです。
保証金の全額は返金されない
最初に支払った保証金から「家賃補填」「原状回復工事費用」「償却費」の3つを差し引いた金額が返金されます。
この3つの合計の金額が保証金として支払った金額よりも上回ってしまうと、返金どころか追加で費用を支払わなければなりません。
移転先の保証金には充てることができない
テナント物件で店舗を出店する際には、必ずと言っていいほど保証金を支払う必要があり、今のテナントから次の物件に移転するときにも同様です。
今のテナントから返金される保証金を当てにして、次の移転先に支払う保証金に充てようとする人がいますが、それはあきらめた方が賢明でしょう。
前述の通り、保証金の返金時期の相場は最短でも3ヶ月です。
テナントで店舗を出店する際には、遅くても出店2か月前には賃貸契約を締結する必要があります。
となると、今の物件を退去し、すぐさま次の物件に移転する場合は、時期的に返金される（であろう）保証金をそのまま次の移転先物件の保証金の原資にはできないのです。
次の移転先の保証金を支払うには、今の物件に支払っている保証金とは別で資金を準備する必要があるのです。
＜最後に＞保証金の相場とは
テナントや保証金についてご紹介してきましたが、実際に支払う保証金の金額はそれぞれのテナントの家賃によって異なります。
家賃の約3ヶ月分から10か月ほどが相場となっています。
テナントで店舗を出店する際には、内装や家賃だけでなく、保証金としてどれくらいの資金を用意すべきなのかもしっかりと確認して進めてください。
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内装工事を