店舗の内装造作とは？造作工事や内装造作の譲渡など内装造作について

店舗を開業する時に必ず聞く「内装造作」という言葉。

そもそも造作について調べてもあいまいではっきりしないのが本当のところです。

このページでは造作工事や、居抜き物件で欠かせない内装造作の譲渡など、内装造作について丁寧に解説します。

そもそも造作とは

造作は「ぞうさく」と読みます。

もともとは、家を建てることを意味していましたが、不動産業で「造作」というと物件に最初から設置されているものではなく、後から取り付けたり取り外しが可能なものを指します。

床や壁、天井や照明、また家具や空調設備、厨房設備などがこれにあたります。

内装造作工事とは？

では、内装造作工事はどのような工事かというと、壁や天井、床など建物内部の基礎を作り上げる工事です。

また、この内装造作工事をメインにおこなう大工さんのことを「造作大工」と呼びます。

内装造作工事は主に木材をメインに扱う事が多いので、造作大工は木の性質に詳しく豊富な経験と知識を有しています。

一般的な建物は、土台の基礎工事をおこなった後、建て方大工により柱や梁を組み立てる上棟をおこないます。

上棟が終わると建物の骨組みの完成です。

その後、屋根、外壁がつき、内装造作工事へと進んでいきます。

内装造作工事が内装仕上げにとって重要な理由

内装造作工事は、店舗にとってとても重要な工事です。

内装造作工事の仕上がりが内装の仕上がりを左右すると言っても過言ではありません。

例えば、内装造作工事で仕上げた壁が平らではなく、でこぼこしていると、壁紙のクロス貼りに影響が出ることは明らかです。

また、窓枠などが寸法通りに正確に作られることで、窓や扉の設置がスムーズになります。

他にも、壁や天井の野縁など、内装造作工事では木材を大量に使用します。

木材は多くの種類があり、柔らかい木材や硬い木材、くさりにくいものや経年とともに曲がりやすくなるなど様々な特徴を持っています。

その木材が持つ性質に合わせてどこにどの木材を使用するかを正確に判断しないと、歪みが出て作業が滞ってしまい予定通りに工事を完了できない、使っているうちに建物のオーナーから苦情が出てくることも考えられます。

内装造作工事の作業について

造作工事は、大きくわけて以下の3つの作業にわけられます。

1．空間を仕切る窓枠や窓台、仕切りの壁

内装造作工事にとりかかる段階では、建物内部は柱や梁のみの構造部分のみです。

内装造作工事は、そこに空間を仕切るための窓枠や窓台、仕切りの壁を作って建物内に間取りを作り上げていきます。

2．野縁や石膏ボードの取り付け

内装造作工事では、野縁の取り付け、また室内の壁や天井の下地となる石膏ボードの取り付けもおこないます。

野縁（のぶち）とは、天井の裏側にある骨組みのことです。天井の仕上げ材を貼り付けるための下地になります。

天井に野縁が取り付けられ、天井や壁の配線工事や配管工事、断熱材が入れ終わると、石膏ボードでフタをすることにより、天井や壁の下地が完成します。

石膏ボードは、価格も安く、耐火性、耐熱性、遮音性に優れているため、多くの内装造作工事で使用されています。

３．作り付けの内部設備を設置するための下地や作り付け家具の作成

作り付けの家具を作ったり、作り付けの家具を取り付けるための下地も造作工事の1つです。

作り付けの家具は、石膏ボードに取り付けることはできないので、作り付け家具を取り付けるための下地をつくります。
また、作り付けの家具には、家具屋が来て取り付けるタイプと、造作大工が作って取り付けるタイプとがあります。複雑なものは家具屋でないと取り付けられませんが、基本的な棚や下駄箱などは造作大工が作ります。

こうして、内装造作工事が完成すると、あとは壁や天井にクロスを貼ったり、床材を貼り付けたりと内装の仕上げ工事に入ります。

複雑な内装なら経験豊富なベテランの造作大工に依頼をしよう

一般的なデザインであれば、どんな造作大工でも問題なく設置できることがほとんどですが、デザイン性が高く複雑な内装を希望している場合やオーダーメイドの作り付け家具を希望している場合には、内装造作工事も複雑になりがちです。

造作大工の施工実績などは必ず確認しましょう。

スケルトン物件と居抜き物件の内装造作について

次に居抜き物件を見ていると「内装造作譲渡可能」という言葉を目にしたことがあるかと思います。

ここでの内装造作は、建物の壁や天井、作り付けの家具だけではなく、厨房設備や機材、またテーブルや椅子などの什器も含まれます。

スケルトン物件の内装造作

スケルトン物件は、まさに造作物がない状態です。

そのため造作工事が一から必要になります。

スケルトン物件で内装造作の費用を抑えるには、コンクリート打ちっぱなしのまま、また配管むき出しのままを活かした店舗作りがおすすめです。

あえて、コンクリートの打ちっぱなしをそのまま使ったり、配管むき出しの内装は、無機質な雰囲気がおしゃれと人気です。

居抜き物件の内装造作

居抜き物件は、以前の店舗の内装がそのまま残っている物件です。

そのため、間取りや設備が思い描いている店舗に近いものであればそのまま使用することができるため、内装造作工事にかかる費用もかなり抑えられるでしょう。

ただし、改装前提で居抜き物件を契約してしまうと、内装造作工事の前に撤去費用がかかり、スケルトン物件で1から始めるよりも費用が高くなることがあるので注意してください。

居抜き物件の内装造作の譲渡について

スケルトン物件は一から内装造作を作り上げるため、業者選びが最も大切です。

しかし居抜き物件はすでにある内装造作を譲り受けるのでさまざまな注意点があります。

居抜き物件の「内装造作譲渡料」って？

居抜き物件を探していると「内装造作譲渡料」や「造作譲渡料」と記載があります。

これは、前の店舗のオーナーに内装や厨房設備、空調設備など居抜き物件に残されている内装造作を買い取るための費用です。

この内装造作譲渡料は、内装の価値だけではなく立地や使用年数、店舗面積など複数の要素によって決定されます。おおよそ100万～250万円で取引されることが多いです。

また、入居者が決まらず退去期限が近い居抜き物件だと、一刻も早く入居者を決めたいため「造作譲渡料0円」で出ていることもあります。

0円だからといって故障していたり怪しいわけではなく、そういった事情が含まれています。

ただ、なかなか決まらない物件なので、立地が悪い事情があることも考えられます。

内装造作の譲渡のメリット

内装費用を抑えられる

内装造作を譲り受ける最大のメリットが、以前の店舗の設備や内装をそのまま利用できるため内装費用を抑えることができる点です。
設備の新規購入や内装造作工事、配管工事、空調工事などそのまま利用できることで、開店資金を安く済ませることが可能になります。

開店までの期間を短縮できる

店舗の開店まで、土台の基礎工事から上棟、骨組み工事、内装造作工事、内装仕上げと約半年～1年かかります。
内装がもともと仕上がっている居抜き物件を利用すると、開店までの平均は半年以内が平均的で、かなり開店までの期間を短縮することができます。
開店までの期間が短ければ、その分早くお店を軌道に乗せることができ、売上収入を得られます。

居抜き物件の内装造作譲渡で失敗しないためのポイント

居抜き物件の内装造作の譲渡は、初期費用を抑えられるため人気ですが、使っていたものを譲り渡すのでトラブルもあるのが事実です。

トラブルをできるだけ避けるためにも、譲渡の契約が完了する前に、確認を怠らないように気をつけてください。

何が造作譲渡料に含まれているか確認する

…一般的に内装造作譲渡料には「一式」と記載してあり、細かい項目は書かれていません。

内装造作の譲渡は、不動産屋とではなく、前のオーナーとおこなわれます。

不動産屋が間に入って仲介をおこなうこともありますが、基本的には前オーナーとの契約です。

何が譲渡に含まれていて何が含まれていないのか、細かいところまでしっかりと前のオーナーに確認しましょう。

設備の状態をよく確認する

…内装造作の譲渡でよく聞くトラブルが、譲渡を受けて使用したらすぐに故障してしまったというケースです。

エアコンなどの空調設備、水道や電気など設備がしっかり動くのか、またどのくらい使っていて保証はどうなっているのかしっかり確認しましょう。

また、譲渡後は、新オーナーの所有物になるので、基本的に壊れてしまった場合は、新オーナーがその責任を負います。

ただ、譲り受けて1ヶ月もしないのに壊れてしまった場合、納得がいかないこともあるかと思います。

譲渡後3ヶ月以内の故障についても、前オーナーと話し合って契約書を交わすようにしましょう。

リース品はないか、リース品の支払いは終わっているか確認する

…店舗の内装は、リースを利用することもよくあります。

譲り受けた内装造作にリース品はないか、また、リース品があった場合、その名義変更はできるのか、支払いはどうなるのかなど確認することが大切です。

不要な物の処分費用の負担割合

…内装造作をすべて譲渡しても、もちろん中には不要なものも出てきます。

大きい設備であればあるほど処分費用はかさむので、その処分費用をどちらが負担をするのか、負担する割合などは契約前にしっかりと決めておきましょう。

内装造作の譲渡許可を大家に得ているか

…居抜き物件を契約する際、内装造作の譲渡は前オーナー、物件の契約は大家、そしてそれを仲介する不動産屋がいます。

基本的に物件を退去する時には原状回復義務があり、基本的に居抜き物件の譲渡はできません。

そのため、退去時に居抜き物件での譲渡を大家に許可を得る必要があります。

内装造作の契約を前オーナーとした後に、実は大家の許可を得られていなくてトラブルになるということもあるので、この点もしっかり確認が必要です。

まとめ

以上、内装造作について説明しました。

建物を建てる時は壁や天井の基盤、作り付けの家具などを指しますが、居抜き物件の契約になると、厨房設備や空調設備、家具や食器など幅広い意味になるので注意しましょう。

内装造作を譲渡できる居抜き物件は、開店資金をぐっと抑えられるため人気ですが、中古を譲り受けることと同じなので、設備の故障や処分の方法、また譲渡費用の交渉など、しっかり確認しないとトラブルの原因となるので注意しましょう。