造作譲渡は、以前の入居者の店内設備をそのまま受け継ぐことができるので、初期費用を抑えて開店したい人にはおすすめです。
一方で、造作譲渡ならではのトラブルが多いのも事実です。
そこで、この記事では造作譲渡のメリット・デメリットや造作譲渡のトラブルについて紹介していきます。
Contents
造作譲渡とは？
造作譲渡とは、以前の入居者の店内設備などをそのまま受け継ぐことができる譲渡契約のことを指します。
飲食店に限らずテナントは、退去の際に店内を原状回復してスケルトン状態にすることが必要です。
しかし、造作譲渡の場合は以前の入居者もスケルトン状態に原状回復する必要がなく、次の入居者も1から店内設備の設置をしなくていいのが特徴になります。
造作譲渡のメリット
造作譲渡には多くのメリットがあります。
そこで、ここでは造作譲渡の主なメリットである以下の3つについて紹介します。
- 初期費用を抑えられる
- 買い揃える手間がない
- 開業までの期間を短くできる
初期費用を抑えられる
造作譲渡の最大のメリットは、店舗を開店する時の初期費用を抑えられることです。
特に、飲食店の場合は店舗を開業するために設備の設置などが必要になり、初期費用で数千万円かかることも多くなっています。
しかし、造作譲渡の場合は以前の入居者から店内の設備をそのまま受け継ぐことができるので、大幅に初期費用を抑えることが可能です。
また造作譲渡は、以前の入居者との契約になるので譲渡が有償のこともあれば、無償で譲渡されることもあります。
無償造作譲渡の場合は、完全に無料で店内設備を受け継ぐことができるので、その分初期費用を抑えることが可能です。
買い揃える手間がない
造作譲渡のメリットには、店内設備を買い揃える手間がないこともあげられます。
飲食店の場合は、冷蔵庫・作業台・オーブン・エアコン・机・トイレなどさまざまなものが開業にあたって必要です。
しかし、造作譲渡の場合は条件にもよりますが、開業にあたって必要なものは一通り揃っていることがほとんどです。
そのため、新たに店内の備品や設備を買い揃える必要がなく、開業にあたって新しい入居者がしないといけないことが大幅に簡略化されるのも大きなメリットです。
開業までの期間を短くできる
造作譲渡では、開業までの期間を短くできるのも大きなメリットです。
造作譲渡では、以前の入居者から店内設備をそのまま受け継ぐことができるので、場合によっては以前の入居者が退去した次の日から営業を始めることもできます。
開業までの時間を短くできることで、物件を借りているだけで収入がない期間を減らすことができるので、キャッシュフローがよくなるだけではなく、以前のお店に来店されていたお客を逃がすことなく、新店舗に呼び込むことができるというのもメリットです。
一般的に、飲食店の場合は開業までに内装工事などで2〜3ヶ月程度かかることが多いですが、造作譲渡の場合は1ヶ月未満で開業するお店が多いのも特徴になります。
造作譲渡のデメリット
造作譲渡では、メリットのみが注目されがちですが、デメリットとなる部分もあります。
造作譲渡のデメリットとなるのは以下のものです。
- ・全てが譲渡されるわけではない
- ・前入居者との交渉が必要になる
- ・設備が最新のものではない
- ・場所が限定される
全てが譲渡されるわけではない
造作譲渡では、全ての店内設備や内装が譲渡されるわけではありません。
造作譲渡で譲渡される対象は、前入居者との交渉によって決まるので場合によっては欲しいものが全て譲渡されないこともあります。
また、造作譲渡の対象は前入居者の所有物です。
そのため、前入居者がリース契約を結んでいるものに対しては譲渡対象にはなりません。
特に、厨房機器に関してはリース契約を結んでいることも多いので造作譲渡で譲渡対象になるかどうかの確認が必要です。
前入居者との交渉が必要になる
造作譲渡は、テナントの所有者との契約ではなく、そのテナントに入居していた前入居者との交渉になります。
そのため、個人的に前入居者との交渉をすることが必要です。
最近では、造作譲渡物件を専門に扱う不動産会社もあるのでこのような会社を利用することで、造作譲渡の経験がなくても交渉をスムーズに進めることができます。
設備が最新のものではない
造作譲渡では、前入居者の造作物を引き受けることになるので、設備が最新のものではありません。
最新の設備ではないことで、故障が多くなってしまいメンテナンス費用が高くなってしまうこともあります。
特に、電化製品の場合は中古の場合、新品と比較しても故障の確率が非常に高く、厨房機器の場合は修理にもある程度のお金が必要になることも多いです。
そのため、造作譲渡でも譲渡される製品があまりにも古い場合には、造作譲渡契約を前入居者と結ぶかどうかを検討するといいでしょう。
場所が限定される
一般的には、テナントはスケルトンでの契約になるので、造作譲渡の物件を探すとなると場所が限定されてしまうというデメリットがあります。
また、造作譲渡の物件は以前の入居者が経営に失敗したということも示しているのも事実です。
そのため、造作譲渡の物件を探すのもいいですが、立地や集客力などの要因にもしっかり注目することが必要になります。
造作譲渡がおすすめの人とは？
造作譲渡は、メリット・デメリットがあるので全ての人におすすめというわけではありません。
そこで、ここでは造作譲渡を利用して開業するのがおすすめの人を紹介します。
内装にこだわりがない人
造作譲渡の場合は、以前の入居者から内装を含めた造作物が譲渡されるので、店舗のイメージが以前の店舗と似てしまうことが多いです。
そのため、独自のコンセプトを持って店内の内装にもこだわりたいと思っている人は、造作譲渡ではなくスケルトンの物件を契約した方がいいでしょう。
早く開業したい人
早く開業したい人は、造作譲渡がおすすめです。
造作譲渡の場合は、店内の設備を引き受けることができるので開業までの期間を短くすることができます。
そのため、早く開業したいと思っている人には、造作譲渡で以前の入居者から店内設備を引き継ぐのがおすすめです。
特に、店舗型ビジネスの場合はPDCAを早く回すことが成功への近道になるので、早く開業できる分PDCAの回転速度を早めることができるのは大きなメリットでしょう。
造作譲渡でトラブルが発生する原因とは？
造作譲渡では、トラブルが起きやすいという話を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか？
結論から言うと、造作譲渡の場合はトラブルが発生しやすいのが事実です。
造作譲渡でトラブルが発生しやすい理由は、造作譲渡契約の対象が物件のオーナーではなく、以前の入居者になるためです。
造作譲渡では、以前の入居者との直接交渉が必要になり、相場についても造作物の量や年式によっても異なるので、言い値になってしまうことが多くなっています。
また、個人間の取引になるので言った・言わないなどのトラブルになってしまうことも多いです。
造作譲渡でよくあるトラブルとは？
造作譲渡ではトラブルが多いと話しましたが、どのようなトラブルが多いのでしょうか？
ここでは、造作譲渡契約で多いトラブルを紹介します。
一括で引き受けないといけない
造作譲渡では、店内の設備を一括で引き受けないといけない場合があります。
そもそも、造作譲渡は前入居者にはスケルトンに原状回復するための費用を節約できる、新しい入居者は店内設備への初期投資を小さくできるというメリットがあります。
しかし、新しい入居者には必要がないものが設置されていることもあります。
このような場合、交渉によって前入居者がそれらの造作物を処分することが多いです。
なかには造作譲渡は全ての造作物を対象にして行うと決めている場合があり、このような場合は新しい入居者が必要か必要でないかにかかわらず、全ての造作物を引き継がないといけません。
設備が故障していた
造作譲渡で前入居者から店内設備を引き継いだら故障をしていて使うことができなかったという場合もトラブルになりやすいです。
造作譲渡では、造作物が動く前提で譲渡されるのが一般的ですが、実は故障していて使うことができない、もしくは譲渡されてからすぐに壊れてしまったという場合もあります。
このような故障が原因で造作譲渡契約を結んだ前入居者とトラブルになってしまうことも多いです。
そのため、造作譲渡の前には新しい入居者がしっかり譲渡物の機能検査を行うようにしましょう。
機能検査をしっかり行うことで故障トラブルは避けることができます。
譲渡対象を確認していなかった
造作譲渡の対象を事前に確認していないことでトラブルになることも多いです。
造作譲渡の対象は、前入居者の所有物のみでリース契約をしているものは造作譲渡契約の対象にはなりません。
しかし、このような知識がない場合、店内にある全ての造作物が造作譲渡契約の対象になると勘違いしてしまうことがあります。
特に、このようなミスは飲食店を初めて開業する入居者に多いです。
造作譲渡契約の対象物の確認ミスが原因で起こるミスに関しては、前入居者にどこまでが造作譲渡の対象なのかをしっかり確認することで解決できるので、造作譲渡契約を結ぶ前には必ず造作譲渡の対象を確認しましょう。
まとめ
造作譲渡は、前入居者から造作物を引き継ぐことができる契約のことで、初期投資を抑えることができる点や開業までの期間を短くできるのがメリットです。
しかし、造作譲渡契約ではトラブルが起きやすいのも事実なので、造作譲渡契約を結ぶ前には起こりやすいトラブルを確認した上で、契約を結ぶようにするといいでしょう。
会社設立の依頼先は
内装工事を