オフィスを借りる時の敷金の相場はいくら？金額が高くなる仕組みも解説

会社の成長や、自身の独立で新たにオフィスを借りることになった場合、不動産に必要なお金の相場はいくらなのでしょうか。

特に高いとされる敷金の相場はいくらなのか、どうして高くなるのか、についてお伝えします。

イメージが湧きやすいよう、住宅を借りる時との違いとも比較。

トラブルになる前に、敷金について正しい知識を身に着けましょう。

オフィスを借りるには敷金が必要

オフィスを借りるには、敷金が必要です。

住宅を借りる場合と同じように、敷金を賃料とは別に支払います。

しかし、住宅を借りるときとオフィスを借りるときでは、敷金の相場が異なるのです。

知らずにオフィスを借りると、予算を超えることも十分ありえます。

新しいオフィスを借りるとき、どのくらいの敷金がかかるのか、知っておきましょう。

敷金とは

敷金とは、広辞苑では次のように書かれています。

不動産貸借の際、借主が貸主に対して借賃滞納・損害賠償の担保として預けておく保証金。借主に未払い債務がない限り契約終了の際に返還される。敷銭しきせん。

家賃の未払いや原状回復が必要な場合に使われるお金として、不動産を契約したときに所有者に払うお金です。

不動産の契約時に賃料と一緒に請求されることが多いため、ひとくくりの契約になっていると思えますが、実は賃貸借契約とは異なる契約です。

家を借りたことがあればイメージは付きやすいのですが、不動産を契約する際に書類にサインをすることが賃貸借契約、サインをする紙の一枚が敷金契約という解釈。

つまり敷金とは、賃貸借契約とは別の契約で発生する、家賃の未払いや原状回復にかかるお金の担保にかかる費用と言えます。

オフィスを借りる時の相場

オフィスを借りる場合、敷金の相場は賃料の3〜12カ月分と言われています。

住宅を借りる場合が1〜2カ月分なのに対し、オフィスはその約6倍です。

初めてオフィスを借りる人は、この金額がかなり負担になるのではないでしょうか。

内装工事費として使おうとしていた資金を敷金として充てなければならないこともあります。

また、敷金の幅が広いのは、オーナーの規模や土地の広さによって変わるからです。

個人オーナーの狭い店舗であれば安く、大手企業がオーナーの広い店舗であれば高い傾向にあります。

	安い	高い
オーナー	個人	大手企業
広さ	狭い	広い

↓

敷金

3～6カ月分

6～12カ月分

今使っているオフィスのオーナーや、これから借りるオフィスのオーナーはどこに当てはまるのか、調べてみましょう。

大手企業がオーナーであれば、同じ条件の個人オーナーで安く借りられる物件があるかもしれません。

敷金を安くできるポイント

敷金を安くできるポイントは以下の3点があります。

• 賃料の安い物件を探す
• 個人オーナーの物件を選ぶ
• 少し狭いオフィスにする

敷金は賃料によって決められます。

そのため、賃料の安いオフィスを選べば当然、敷金も安いです。

個人オーナーであれば大手企業が持っている物件よりも小さな規模の物件が多いため、安くできる傾向にあります。

従業員が少なければ、少し狭いオフィスにすることも方法のひとつです。

敷金は、オフィスを借りるときの必要経費でいちばん金額が大きい経費となる場合が多く、頭を悩ませる問題のひとつでしょう。

安くオフィスを借りたい一方で、働く環境が狭いなどのマイナスな環境の変化は、従業員の満足度に影響してしまうので、敷金でオフィスを選ぶときは慎重に選びましょう。

敷金は返ってくる

オフィスを借りるときに払った敷金は、戻ってきます。

全額ではありませんが、きれいにオフィスを使っていれば、返還される金額は納得できる金額になるでしょう。

では、敷金の返還にともなって引かれる金額やその内訳、どのくらいの金額がどの程度で返ってくるのでしょうか。

返還時に引かれるお金

契約時に預けた敷金のうち、以下の金額が引かれた金額が返還されます。

・原状回復費
・償却分の敷金

原状回復費は、オフィスとして使う前に借りたときの状態に戻すための費用です。

内装を大きく変えた場合には、原状回復費が高くなります。

装飾や開放感のための天井や壁の打ち抜き、配線の変更、柱や仕切りの増減などを行った場合には、これらを借りる前の状態に治すことが必要です。

理由は、建物としての価値を保って次の人に使ってもらうため。

同じ空間でも三者三様の使い方があるオフィスでは、ゼロに戻す必要があり、ここに充てられます。

償却分の敷金も、支払った敷金から引かれるお金です。

契約書や物件の概要に記載されている償却ですが、用途が2パターンあります。

礼金の役割もしくは原状回復費に充てる、この2パターンです。

償却があるか、どのような使い方をされるかで、手元に戻る金額が大きく違ってくるため、確認を欠かさないようにしましょう。

返ってくる敷金の相場

返還される敷金の相場は、ないと考えて良いです。

なぜなら、返ってくる敷金は原状回復費次第であるからです。

「預けた敷金-原状回復費-償却分＝返ってくる金額」

方程式にするとこのように表せます。

内装にこだわって、オフィス立ち上げの内装工事で大幅に天井や壁、柱を変えている場合は原状回復費がかかります。

手元に戻ってくる金額はすずめの涙であると覚悟をしたほうが良いかもしれません。

償却は、賃料の1〜2カ月分もしくは敷金の10〜20％が相場です。

具体的に算出したい場合は、原状回復にかかる金額を見積もりを取るなどして調べてみましょう。

敷金が返ってくるタイミング

敷金が返ってくるタイミングは、現在使っているオフィスが契約終了を迎えて3〜6カ月後です。

退去時に支払われる金額ではないので注意しましょう。

退去から敷金が支払われるまでにタイムラグがある理由は、原状回復のためです。

原状回復はオフィスから人がいなくなった状態でないとできません。

大掛かりな工事を、人が働いている間に遂行するのは危険です。

柱や床も対象になるため、退去してから工事をするのが一般的なスケジュール。

次の店舗や直近の生活費に当てようと考えていた場合は、使えない事が多いのです。

敷金が返還されるタイミングは、3〜6カ月であることを知っておくと、今後の計画が余裕を持って立てられます。

オフィスを借りる時の敷金は高い

住宅を借りるイメージでオフィスを借りると、かなり敷金が高いと感じます。

オフィスは住宅の約6倍の敷金がかかるのが一般的です。

その理由はなぜなのでしょうか。また、住宅との違いはどこにあるのでしょうか。

オフィスを借りると高くなる理由

オフィスの敷金が高い理由は、オーナーにとってオフィスとして貸し出すことはトラブルのリスクの高いことがあります。

オフィスは、住宅とは違って使い方が決まっていません。

住宅であれば、家具の使用跡を修繕し、ハウスクリーニングを導入することで次の入居者が暮らせる状態に回復できます。

しかし、オフィスは部屋の仕切りなども変えていることが多く、室内をきれいにするだけでは対応できません。

飲食店のように居抜きを使えるのであれば別ですが、企業の営業形態もオフィスの内装も違うため、まっさらな、入居前の空間と同じにする事が必要なのです。

このために欠かせないのが、内装工事や電話工事です。

使い方が決まっていない場所であるため、住宅とは違い、敷金がとても高くなってしまうのです。

トラブルになりやすい敷金

最近では、敷金を抑えて借りられる物件も増えてきました。

敷金・礼金0円という物件もあります。

しかし、敷金が安く抑えられているからこそトラブルに発展するケースもあるのです。

・思ったより原状回復費がかかった
・返還が遅い

敷金がかからないということは、原状回復費として使える蓄えがないということです。

つまり、原状回復はすべて、オフィスを借りた側の実費で行わなければいけません。

敷金を払わなくても、償却を原状回復費に当てられることもありますが、これよりも多額になると実費分が発生します。

敷金を払っていても、敷金以上に原状回復費がかかれば当然返金はありません。

実費負担分がかかる場合や、敷金を払っていたのにもかかわらず返金分がない場合はトラブルになりやすいので注意しましょう。

さらに、返還が遅いこともトラブルの原因です。

オフィスを退去する人は契約書の見返しを、これから契約する人は、契約書に書かれている敷金の返却期日を忘れず確認しましょう。

退去からどのくらいで敷金が振り込まれるのかだけでも知っておくと、退去したあとにトラブルを起こさずに済みます。

オフィスを借りる敷金の準備

オフィスを借りるとき、どのように敷金を準備したら良いのでしょうか。

特に初めてオフィスを借りる場合は、どのように資金を工面したらよいか、わからないことが多いです。

敷金を準備できる方法は3つあります。

詳しく紹介します。

融資を受ける

従来の方法で、融資を受けるという手段があります。

銀行や公庫に融資を申し込み、必要資金の足しにするという方法です。

多くの企業が一度は経験のある融資ですが、審査に時間がかかり、準備する書類も多いのがデメリット。

オフィスの移転や開業が決まった時点ですぐに申し込みをするスピーディーな対応が必須です。

ローンを組む

新しくできた方法として、ローンを組むという方法があります。

これは、最短当日で審査を終えて、すぐに利用できるのが魅力です。

敷金にも関わる内装には、内装工事ローンを組むことで、初期費用をかけずに内装工事ができるのがポイントです。

これからオフィスを作る新規事業者にも、契約終了時に返ってくる敷金を増やしたいという人にもおすすめの方法です。

まとめ

敷金とは、以下の特徴があります。

・大家にあらかじめ担保として支払う、未払いの家賃や原状回復のために使う金額
・契約終了時に返還される
・「預けた敷金-原状回復費-償却分＝返ってくる金額」

オフィスの敷金の相場は、賃料の3〜12カ月と幅があります。

違いはオーナーの規模や部屋の広さです。

オーナー	個人	大手企業
広さ	狭い	広い

↓

敷金

安くできる

高くなる

オフィスの敷金が住宅を借りるときよりも高くなってしまう理由についてもお伝えしました。

・オーナーにとってリスクがあること
・オフィスは三者三様の使い方があること
・原状回復費が高いこと

これらが理由です。

敷金を確保するために、返還される金額をより多くするために、内装工事をリースで行う手段もあります。

手元に資金を残しつつ内装工事を行うならば、リースの利用がおすすめです。