居抜き物件とは？メリット・デメリットやスケルトンとの比較も紹介します！

居抜き物件で手軽に店舗経営を始めたいと思っている人も最近は多いのではないでしょうか？

居抜き物件と聞くと、前の入居者から造作物を引き継ぐことができるのでメリットが大きいと思われがちですが、居抜き物件にはもちろんデメリットもあります。

そこで、この記事では居抜き物件の契約を検討している人に向けて、居抜き物件のメリット・デメリットや居抜き物件とスケルトン物件の違いについても紹介します。

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、以前の入居者の造作物がそのまま残った状態の物件のことを指します。

造作物とは、店舗内装や厨房機器などのことを指し、居抜き物件はすぐに営業を始められるのが特徴です。

居抜き物件を契約する場合には、居抜き物件を専門に扱っている不動産やテナント募集サイトで居抜き物件の項目にチェックを入れることで簡単に見つけることができます。

特に、最近は店舗の閉店が急速に加速していることもあり、居抜き物件の数も右肩あがりで上昇しているのがポイントです。

居抜き物件の3つのメリット

ここでは、居抜き物件の3つのメリットを紹介します。

居抜き物件の3つのメリットは以下のものです。

• 初期費用を抑えることができる
• 顧客を引き継ぐことができる
• 店舗運営が楽にできる

それでは詳しく見ていきましょう。

初期費用を抑えることができる

居抜き物件の最大のメリットは、初期費用を抑えられることです。

スケルトン物件を改装して営業ができる店舗にするまでには、数百万円かかることも多く店内の内装のこだわり具合や店舗の大きさによっては数億円かかることもあります。

しかし、居抜き物件の場合はすでに以前の入居者から引き継いだ店内設備があるので、1から営業のための設備を揃える必要がなく、店舗で営業を始めるための初期費用を大幅に抑えることが可能です。

一方で、居抜き物件の場合は前入居者との造作譲渡契約が必要になり、場合によっては無料で引き継ぐこともできますが、通常は有料で引き継ぐことになります。

また、以前の入居者がリース契約をしていたものに関しては、居抜き物件であっても引き継ぐことができないので注意しましょう。

顧客を引き継ぐことができる

居抜き物件では、以前の入居者の顧客を引き継ぐことができます。

居抜き物件の多くは、前入居者と新しい入居者の業種が一緒です。

同じ業種の場合は、以前の入居者の顧客がそのまま新しいお店の方に流れて来てくれることが多いので、初期の営業活動の時間が大幅に短縮されます。

一方で、顧客の多くは1回目の来店でそれ以降も継続的に通うかどうかを判断すると言われているので、いかに1回目の来店で前入居者の顧客を満足させることができるかがポイントです。

店舗運営が楽にできる

居抜き物件では、店舗運営を楽にできるというメリットもあります。

居抜き物件の場合は、すでに必要な備品が揃っているだけではなく、顧客の導線などについてもある程度効率化されて設計された上で譲渡されます。

そのため、通常は店舗運営を長年して蓄えたデータをもとに修正しないといけない店舗レイアウトなどの修正が不要です。

そのほかにも、居抜き物件を使うことで前入居者と関係のあった会社の営業の人がそのまま新しい店舗の方にも営業にくることがあります。

このように、営業に来てくれることで営業さんを通して得られる情報や周辺の情報などを入手しやすくなるのも特徴です。

居抜き物件の3つのデメリット

居抜き物件には、メリットのみではなくデメリットもあります。

そこで、この記事では居抜き物件のデメリットを紹介します。

居抜き物件のデメリットは以下の3つです。

• 近隣トラブルに巻き込まれる可能性がある
• 立地がよくないことがある
• 居抜き物件の数が少なく選択肢が少ない

それではくわしく見ていきましょう。

近隣トラブルに巻き込まれる可能性がある

居抜き物件では、周辺のトラブルに巻き込まれることも多いです。

代表的なものが、近隣に住宅がある場合の騒音問題や匂い問題。

居抜き物件が、飲食店街や大通りに面している場合はそこまで近隣トラブルに巻き込まれることはありません。

しかし、居抜き物件が住宅街と近い場合や郊外にある店舗の場合は以前の入居者が周辺の住民と抱えていたトラブルをそのまま引き継いでしまうこともあります。

立地がよくないことがある

居抜き物件が世の中にでるのは、以前の入居者の経営がうまくいかなくなって店舗を閉鎖することが理由であることが多いです。

つまり、以前の入居者はその立地ではうまく集客をすることができずに、店舗の安定運営を行うことができなかったということになります。

もちろん、店舗が閉鎖される原因は立地の問題のみではなく、経営努力の部分や戦略的な店舗閉鎖などさまざまな理由ですが、立地にも問題があることが多いのは事実です。

そのため、居抜き物件として世の中にでている物件は、立地そのものがあまりよくない可能性があることはしっかり意識しておきましょう。

居抜き物件の数が少なく選択肢が少ない

居抜き物件は、そもそも数が多くないのもデメリットです。

通常、入居者がテナントをでていく場合は原状回復をしてスケルトンの状態にします。

そして、スケルトンの方がオーナーのメリットは大きいです。

居抜き物件の場合は、次に入る入居者がある程度限定されていまい、すぐに入居者が見つからないと物件を塩漬けにしないといけません。

しかし、スケルトンの場合は次に入居するテナントの業種が何であっても対応することが可能です。

また、スケルトンに戻すための原状回復費用は物件のオーナーではなく、物件を借りていた入居者が支払います。

つまり、物件のオーナーとしては費用の自己負担もなく、次の入居者の選択肢も多いスケルトンにすることを望みます。

このような背景から居抜き物件の数は多くなく、実際にテナント物件の多くは居抜き物件ではなくスケルトンの物件です。

居抜き物件とスケルトンは何が違う？

居抜き物件とスケルトンの違いは、内装工事を誰が行うかということです。

スケルトン物件の場合は、店内の設備や備品が全くない状態での譲渡になるので、全て自分で業者に設計を依頼して工事をする必要があります。

一方で、居抜き物件の場合は内装工事の必要がなく、すぐに営業を開始することが可能です。

ただ、新築のビルの場合はそもそも前の入居者がいないので居抜き物件として、世の中にでることはないですし、賃貸の場合はオーナーが居抜き物件を嫌うこともあるので、居抜き物件は賃貸ではなく、物件そのものを売買することの方が多くなっています。

居抜き物件でのトラブルを未然に防ぐ方法

ここでは、居抜き物件のトラブルを未然に防ぐ方法を紹介します。

未然に防ぐための方法は以下のものです。

• 目に見えない設備も事前に確認する
• 周辺との関係性にも注意する
• 造作譲渡契約の内容をしっかり確認する

それでは見ていきましょう。

目に見えない設備も事前に確認する

居抜き物件のトラブルで多いのが、譲渡後に不具合が発生したというものです。

特に、排水管など譲渡の際に直接目で見ることができない箇所は不具合が発生しやすいです。

飲食店の場合は、油などで排水管が詰まってしまっていることなども多くなっています。

そのため、居抜き物件を譲渡してもらう前に目に見えない部分も調査するようにしましょう。

周辺との関係性にも注意する

居抜き物件でトラブルを避けるには、周辺との関係性にも注意することが必要です。

特に、トラブルの原因になりやすいのが以前の入居者が周辺の住民やほかの店舗と仲違いする形で、店舗を閉鎖することになった場合です。

このような場合は、居抜き物件を契約した次の入居者も同じように周辺との折衝を行う必要が生じることもあり、最悪の場合は折り合いがつかず、すぐに店舗を閉鎖しないといけない場合や、クレームを抑えるために店舗に工事が必要になることもあります。

造作譲渡契約の内容をしっかり確認する

居抜き物件の場合、店内の内装や備品などを受け継ぐための契約は、テナントのオーナーとするのではなく、以前の入居者と行うことになります。

この際に必要なのが、造作譲渡契約です。

造作譲渡契約とは、簡単にいうと店内のどの装備や設備を次の入居者に引き継ぐかを記載した契約書になります。

この造作譲渡契約書の内容をしっかり確認していないと、欲しいものが譲渡対象に入っていないことや造作物がすぐに故障した場合の責任の所在で揉めてしまうことにもなるでしょう。

居抜き物件を借りる前に知っておくこと

ここでは、居抜き物件を借りる前に知っておくべきことを紹介します。

知っておくべきことは以下のものです。

• 前の入居者が退去した理由
• 造作物の譲渡にかかる料金
• 内装が店舗イメージに合うかどうか

前の入居者が退去した理由

居抜き物件の場合は、前の入居者が退去した理由を知ることも重要です。

特に、前の入居者が経営上の問題ではなく、周辺の住民からの匂いトラブルや騒音トラブルなどで退去している場合は、その建物や立地自体に問題がある可能性も大きいので注意が必要でしょう。

造作物の譲渡にかかる料金

居抜き物件では、造作物の譲渡にかかる料金についても事前に確認しましょう。

造作物の譲渡にかかる料金は、年式や使用感によっても異なりますが、全て新品で揃えた場合の半額程度で譲渡されることが多いと言われています。

内装が店舗イメージに合うかどうか

居抜き物件の場合は、以前の入居者の内装デザインをそのまま受け継ぐことになります。

その際に重要なのが、自分のお店に以前の入居者の内装デザインが合うかどうかです。

合わない場合は、内装だけ改装すればいいと思う方も多いですが、一部を変えただけではそこまでイメージが変わらないこともあり、全面的に改装することになるのがほとんどでしょう。

そのため、結果的に改装費用が高くなってしまうということも多いです。

まとめ

居抜き物件は、メリット・デメリットがあるだけではなく、通常の物件と比較して注意すべきことやトラブルの原因になりうるものが多いです。

そのため、居抜き物件を契約する際には事前にしっかり調べた上で契約をするようにしましょう。