居抜き物件のデメリットとは？居抜き物件の契約リスクについても徹底紹介

居抜き物件を契約する際には、メリットだけではなくデメリットにも十分気をつける必要があります。しかし、居抜き物件にはどのようなデメリットがあるのかわからない人も多いでしょう。

そこで、この記事では居抜き物件のデメリットについて紹介します。

今後、居抜き物件を借りて店舗経営をしたいと思っている人はぜひ参考にしてください。

居抜き物件のデメリットとは？

居抜き物件のデメリットを考える際には、入居者だけではなく前の入居者や物件オーナーの視点からもしっかりデメリットを検討することが必要です。

そこで、ここでは新しい入居者・前入居者・テナントオーナーからみたデメリットを紹介します。

新しい入居者のデメリット

新しい入居者のデメリットとなり得るものをここでは紹介します。

新しい入居者が居抜き物件を借りるデメリットは以下のものです。

◆機器が使えないことがある
◆物件が少ない
◆契約に時間がかかる
◆内装の自由度が低い
◆周辺トラブルを引き継いでしまうことがある
◆前店舗のイメージが強い

それでは見ていきましょう。

機器が使えないことがある

居抜き物件では、以前の入居者から機器などを引き継ぎますがその際に、その機器が使えない場合があります。

通常、居抜き物件で前の入居者から厨房機器や内装などを引き継ぐ場合は、引き継ぐもののリストを作成した上で新しい入居者が、厨房機器など引き継ぎ予定の機器が問題なく使うことができるかどうかを確認することが必要です。

しかし、居抜き物件の契約をしたことがない入居者の場合は、リスト作成と機器の動作確認の部分で十分に確認できておらず、結果的に店舗運営のなかで機器が故障していることが発覚するということも多くなっています。

このような確認が十分にできないリスクがあるのも居抜き物件のデメリットです。

また、厨房機器のように目に見える部分だけではなく、水道管やガスのトラブルも発生することがあります。

このようなトラブルはテナントオーナーとの相談の上で、テナントオーナー負担で修理になりますが、修理が完全に終了するまで時間がかかることもあるので注意が必要でしょう。

物件が少ない

居抜き物件はそもそも物件数が少ないという問題があります。

居抜き物件の契約を検討する際に注目するのが、物件の立地と以前のテナントの業種です。

居抜き物件に限らず、店舗運営を行う際には建物の立地が重要になります。

立地のいい場所にある場合は、その分広告出稿など営業にかかる宣伝費用を抑えることも可能です。

また、居抜き物件を見つけにくくしているのが前の入居者の業種が限定されてしまうことです。

例えば、カフェを開店したいのに前の入居者がラーメン屋の場合、居抜き物件だとしても店舗内装の大規模な改修や引き継ぐことができる機器が限定されてしまいます。

そのため、一般的には居抜き物件の場合は前の入居者と新しい入居者の業種が同じであることが条件になります。

このような制約があるので、居抜き物件で店舗運営を行いたいと思っても、自分の条件に合う居抜き物件を見つけることができないことも多いです。

契約に時間がかかる

居抜き物件は契約に時間がかかることも多いです。

この理由は、居抜き物件の場合はテナントオーナーとの賃貸契約のみではなく、前入居者との店内造作物を譲渡するための造作譲渡契約を結ぶ必要があります。

造作譲渡契約では、厨房機器など造作物にトラブルがないかは新しい入居者が確認する必要があり、造作譲渡契約に記載されているリストの機器が揃っているかどうかも新しい入居者が行うことが必要です。

そのため、スケルトンの物件と比較して契約の際に時間がかかってしまうのがデメリットになります。

内装の自由度が低い

居抜き物件は、内装の自由度が低いこともデメリットです。

居抜き物件の場合、すでに内装などがある状態での譲渡になるので、内装を変更する場合はすでにある内装を壊して改修を行うことが必要になります。

そのため、内装の自由度が低いのがデメリットになるでしょう。

内装にも凝りたい場合は、内装がすでにある居抜き物件ではなく、何もないスケルトン物件を契約した方がいいです。

周辺トラブルを引き継いでしまうことがある

居抜き物件では、店舗の周辺住民とのトラブルをそのまま引き継いでしまうことがあります。

特に多いのが、店舗の駐車場での騒音トラブルや店舗から発生する匂いトラブルです。

店舗が住宅街にある場合、このようなトラブルが周辺の住民との間で発生する場合も多く、居抜き物件でその物件を引き継いでしまうとクレームが新しい入居者にもきてしまうことがあります。

また、このようなトラブルがある場合、店舗そのものではなく店舗の立地や構造に問題があることの方が多いので、居抜き物件を契約する際に事前に前の入居者に周辺とのトラブルがないかを確認するといいでしょう。

前店舗のイメージが強い

居抜き物件は、外観や内装をそのまま受け継ぐことになるので、前の店舗のイメージを受け継いでしまうことがあります。

特に、多いのが業種が変わった場合にそのことを十分に周知できないという事例です。

たとえば、もともとの店舗がカフェだったところをラーメン屋さんに業種を変えて、居抜き物件として開店した場合、カフェとラーメン屋の客層が異なるので前のカフェのイメージを引き継いでしまい本来獲得したい客層を獲得できないことがあります。

また、カフェの客層はラーメン屋を利用しないことも多いので、結果的に前店舗の客も獲得できず、前店舗のイメージが強いので新しい客層も獲得できないです。

前入居者のデメリット

居抜き物件では、新しい入居者のみではなく前の入居者にもデメリットがあります。

前入居者のデメリットは以下のものです。

• 解約予告期間が長い
• 新しい入居者と造作譲渡契約が必要
• 店舗イメージに傷がつくことがある

解約予告期間が長い

居抜き物件として次の入居者に機器などを引き継ぎたい場合、物件オーナーとの交渉やオーナーの準備が必要になるので通常よりも解約予告期間が長くなっています。

通常の場合は、退去の半年前には解約予告をしておけば問題ありませんが、居抜き物件として引き継ぎたい場合は8ヶ月から1年前には解約予告をしておくことが必要です。

新しい入居者と造作譲渡契約が必要

居抜き物件の内装や厨房機器などを新しい入居者に引き継ぐ場合、新しい入居者と前入居者との間で造作譲渡契約が必要になります。

造作譲渡契約では、契約内容の確認や譲渡物の故障の有無などを事前に確認した上で、新しい入居者にも確認してもらうことが必要です。

そのため、スケルトン譲渡の場合は不要な造作譲渡契約が居抜き物件では必要になるのは、デメリットと言えるでしょう。

店舗イメージに傷がつくことがある

チェーン店の場合や店舗移転の場合は、居抜き物件として譲渡することで他の店舗イメージに傷がつくことがあります。

居抜き物件では、新しい入居者は基本的には前入居者の内装や外装などをそのまま使うことが多いです。

ですので、悪意がなくても店舗イメージに傷がついてしまうことがあります。

テナントオーナーのデメリット

居抜き物件では、テナントオーナーにもデメリットがあります。

テナントオーナーのデメリットは以下のものです。

• ​​借り手が限定される
• 造作物のトラブルに巻き込まれることがある

借り手が限定される

居抜き物件の場合は、次の入居者が店舗の設備などを引き継ぐことになるので、その設備が必要な業種の人に借りてもらう必要があります。

しかし、すぐにその居抜き物件を契約したいという人が現れるかどうかはわからないのが現実です。

特に、最近では飲食店の経営が難しいこともあり、新規の借り手がだいぶ限定されてしまうという背景もあります。

テナントがいない場合は、家賃収入を得られないので大きなデメリットでしょう。

造作物のトラブルに巻き込まれることがある

居抜き物件の場合、造作物の関しての契約は前入居者と新しい入居者の間で行われるので、テナントオーナーが関与することはありません。

しかし、前入居者の対応が不誠実である場合などは、テナントオーナーが間に入ってやりとりを支援することが必要なことも多いです。

なので、造作物のトラブルで余計な時間を取られてしまう可能性があるのは、テナントオーナーにとってはデメリットでしょう。

居抜き物件の契約リスクとは？

居抜き物件では、居抜き物件そのものだけではなく契約の際にもデメリットとなり得るようなリスクがあります。

居抜き物件の契約の際に想定されるリスクは以下のものです。

• 原状回復義務が課されることがある
• 譲渡設備範囲の認識の違い
• 瑕疵担保責任の有無

原状回復義務が課されることがある

居抜きで契約した物件であっても、新しい入居者が退去する場合にはスケルトンで退去する必要がある場合もあります。

原状回復義務があるかどうかは契約によって異なりますが、居抜き物件として契約した物件だからと言っても、自分が退去する時も居抜き物件として退去することができるかどうかはわかりません。

譲渡設備範囲の認識の違い

居抜き物件では、造作譲渡契約を前入居者と結んで設備を引き継ぐことになります。

その際に、譲渡設備の範囲をしっかり確認することが必要です。

特に、前入居者がリース契約をしている場合は、その設備に関しては造作譲渡契約の範囲外になっているので事前に造作譲渡契約書を確認することが必要になります。

瑕疵担保責任の有無

造作物の瑕疵担保責任の有無も確認が必要になります。

瑕疵担保責任とは、譲渡物に認知されていないトラブルがあった際に誰が責任を持つかということです。

特に、居抜き物件の場合は見えないところで故障などの問題が発生している場合もあるので、事前にしっかり確認しておくといいでしょう。

まとめ

居抜き物件はメリットが注目されることが多いですが、デメリットも当然あります。

そのため、居抜き物件を契約する際にはデメリットもしっかり確認しておくといいでしょう。