テナントを借りる時に、A工事・B工事・C工事という工事区分をオーナーや仲介会社から聞かされることも多いと思います。
しかし、テナントを借りた経験がない場合、一般の住宅にはないA工事・B工事・C工事の区分がよくわからないことも多いでしょう。
そこで、この記事ではテナントの工事区分であるA工事・B工事・C工事について詳しく紹介していきます。
Contents
A工事とは？
A工事とはテナントオーナーが行う工事のことです。
A 工事の一般的な範囲としては、ビル全体の改修であったり、エレベーターの修理また外壁の塗装塗り替えなどがあります。
A工事に関しては全てオーナーが費用を負担して、オーナーが決めた工事会社に工事が依頼されます。
そのため、テナントを借りている人には関係のない工事で、多少の不便はあるかもしれないですが、費用面などは気にすることはないでしょう。
また、一般的にはA工事はビルや商業施設の共用部の工事を行うことを指します。
しかし中にはテナントの専有部分であっても、元々の構造物の作り上問題が発生している場合などはオーナーが認める場合に限りA工事の区分で改修を行うことが可能です。
この場合、テナントの専有部分であってもオーナーの費用負担で工事が行われます。
B工事とは？
B工事とは、テナントの占有部分で借主が工事を希望する場所の工事のことです。
A工事の場合は、ビルや商業施設の共有部分なので所有者が費用負担をして工事を行います。
一方でB工事は、テナントの占有部分内の構造変更であったり、設備の追加などテナント全体に負担がかかる場所の工事なので、費用負担はテナントの借主です。
しかし、工事を依頼するのはテナントの所有者が指定した業者になります。
そのため、B工事は一般的な工事と比較して費用が高くなることもあり、相場の倍以上の金額で契約をさせられることも多いです。
B工事に含まれるのは、以下のようなものがあります。
- 空調設備
- 分電盤
- 排水、排気
- 防水設備
- 壁の取り払い
また、B工事を行う際にはビルや商業施設全体に影響を与える工事になるので、テナント所有者の許可を得られない場合行うことができません。
C工事とは？
C工事とは、テナントの専有部分の内装工事を指します。
C工事は建物の所有者の許可が必要なく、費用負担はテナントの借主です。
またB工事とは違いC工事の場合は、内装工事を行う業者をテナントの借主で選定することができます。
そのためB工事と比較して費用が安く抑えられるというのが特徴です。
A工事・B工事・C工事で注意すること
A工事・B工事・C工事をおこなう際には、注意をすべきことも多いです。
そこで、ここではA工事・B工事・C工事をおこなう際に注意をしなくてはいけないことを紹介します。
注意すべきことは以下のものです。
- A工事の内容がB工事の請求に含まれていないか？
- B工事ができるかオーナーに承諾を得る必要がある
- 見積もりに間違いがないか確認する
A工事の内容がB工事の請求に含まれていないか？
A工事・B工事・C工事を行う際に、一番最初に確認すべき部分がA工事の内容がB工事として請求されていないかどうかです。
A工事とB工事の簡単な違いは、建物そのものの問題であるかテナント都合の問題であるかになります。
ただ、なかには本来はA工事として行うべき水道の修理や電気系統の修理などの業務を、B工事として請求されることもあります。
B工事でも、水道や電気系統の請求をされることはありますが、B工事で水道や電気系統の請求をされるのは、テナントの借主の都合で水道の位置を変更したい場合や、配電盤の取り付けたいという場合のみです。
そのため、水道そのものの修理や電気系統の修理など、建物そのものの問題である部分が不当に請求されていないかは確認しましょう。
B工事ができるかオーナーに承諾を得る必要がある
B工事はテナントの借主の都合で行うことができます。
しかし、ビル全体の構造変化を伴うこともあるので建物の所有者の許可が必要です。
また、許可なくB工事の区分に当てはまる工事を自分たちで行ってしまうと、建物そのものの耐震性が弱くなってしまうなどのトラブルが発生する原因にもなり、ビル全体の改修費用を請求されることもあります。
そのため、B工事をしていいかは、まずオーナーに確認をしてB工事の区分になる際には、トラブルを避ける意味でも必ずオーナーが指定した業者に工事を依頼するようにしましょう。
見積もりに間違いがないか確認する
A工事・B工事・C工事では、見積もりに間違いがないかを確認することも重要です。
A工事がB工事として請求されていないかの確認も必要ですが、C工事の見積もりにも間違いがないかを確認しましょう。
C工事は、テナントの借主の都合で行える工事で、自分たちで業者を選定することが可能です。
しかし、自分たちで業者を選定するということは見積もりが正しいのか、見積もり項目に過不足がないのかも自分たちで確認する必要があります。
特に、価格重視でC工事の業者を選定してしまうと、オプションでつけないといけないものが多くなってしまい全てを確認しきれないことも多いです。
テナント借主の費用を安くする3つの方法
A工事・B工事・C工事では、テナントの借主の費用負担を小さくすることも可能です。
そこで、ここではA工事・B工事・C工事でテナントの費用負担を小さくする方法を紹介します。
- C工事の区分を増やす
- B工事の費用を抑えてもらうように頼む
- 居抜き物件を利用する
C工事の区分を増やす
A工事・B工事・C工事でのテナントの費用負担を小さくするのに一番有効な方法は、C工事の区分を増やすことです。
A工事・B工事・C工事と区分が決まっているものも、法律でこの工事はB工事、こっちの工事はC工事のように明確に決まっているわけではありません。
あくまでもテナントの所有者とテナントの借主の間での交渉がメインです。
そのため、自分たちで工事する業者を選べるC工事の区分が増やせることで、B工事として行わなくてはいけない工事の量が減って、結果的に費用を安くすることができます。
B工事の費用を抑えてもらうように頼む
B工事の費用を抑えてもらうように、テナントの所有者に交渉するのも一つの手段です。
B工事は、テナントの所有者が工事する業者を選定するので、どうしても一般的な工事と比較して費用が高くなってしまいます。
しかし、良心的なテナント所有者の場合、B工事の費用を抑えるためにあえて指定の業者ではなくテナントの所有者が相見積もりを取って、工事依頼してくれることもあります。
また、B工事の費用を抑えてもらうようにテナントの所有者と交渉することで、一部をC工事として扱ってくれたりすることもあります。
ただ、 B工事の費用を抑えることはテナントの所有者にとってはあまりメリットがないのも事実です。
そのため、B工事の費用を抑えるようにテナント所有者と交渉しても、費用が抑えられないことの方が多いことは覚えておきましょう。
居抜き物件を利用する
居抜き物件を利用することで、C工事にかかる費用を抑えることができるので結果的にテナント借主の費用負担を抑えることも可能です。
一方で、居抜き物件の場合はあらかじめ内装が決まっているので、1から自分でカスタマイズしたいという人や、前の店舗のイメージを引き継ぎたくないと思っているテナント借主にとってはデメリットの方が大きいことは覚えておきましょう。
原状回復でもA工事・B工事・C工事が重要になる
A工事・B工事・C工事は、テナントとして入居する時のみではなく、テナントから退去する時にも重要になります。
通常、テナントから退去する際には原状回復をして退去することが必要です。
この際に、B工事の区分は所有者が工事業者を選定、C工事の区分は借主が工事業者を選定して原状回復を行うことが必要です。
A工事・B工事・C工事でよくあるトラブル
A工事・B工事・C工事では、トラブルが発生するのも事実です。
そこで、ここではA工事・B工事・C工事で発生する代表的なトラブルを紹介します。
オーナーとの交渉がうまくいかない
一番大きいのが、オーナーとの交渉がうまくいかないというものです。
B工事に関してはテナントの借主が工事の費用を負担する一方で、工事の許可はテナントの所有者が行います。
そのため、テナントの所有者の許可を得られず結局B工事を実施できないという事例も稀にあります。
もちろん、構造上の問題でB工事が実施できないこともありますが、それ以外にもテナント所有者とのトラブルが原因で関係が悪化してしまい許可を得られないという事例もありました。
事前に自分たちが希望するような内装にするためにB工事が必要な場合は、そのB工事できるのかについてテナントを借りる前に確認しておくといいでしょう。
A工事の対応をしてもらえない
物件の所有者がA工事の対応をしてくれないということもあります。
A工事の中には、費用がかかるものもありすぐに対応できないことも多いです。
特に、エレベーターの故障などはテナントの借主にとっては死活問題になりかねないこともあり、早急な対応が求められます。
しかし、エレベーターの工事などはA工事の区分になるので物件の所有者が費用を負担して工事を実施するまで、その部分に関しては放置された状態になることも多いです。
このような、物件所有者のA工事の対応不備が原因でトラブルになってしまうことも多々あります。
まとめ
A工事・B工事・C工事はテナントを借りる際には知っておかなくてはいけない部分で、トラブルの原因になりやすいのも事実です。
そのため、テナントを借りようとしている方は、事前にA工事・B工事・C工事についての理解を深めておくといいでしょう。
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