今は、中古住宅にリノベーションを施して自分の好みに合ったかたちで自由にカスタマイズすることを選ぶ人が増えています。
この背景には、すでに住んでいる家を大胆に改変して、現在のライフスタイルに合わせていこうという考え方や高齢化社会に備えての介護やバリアフリー化需要があることが大きいです。
実は、こうした家やマンションのリノベーションの場合でも、新築の家やマンションを購入する場合と同じように、ローンを利用することができます。
そこで、この記事ではリノベーションで使えるローンを紹介します。
Contents
「リノベーション」と「リフォーム」の違いとは？
リノベーションローンについて説明する前に、「リノベーション」とよく似た言葉として「リフォーム」があるので、その違いについて簡単にご説明します。
結論からいうと、この2つの言葉に明確な定義上の違いはありません。
一般的には「リノベーション」の方がより大規模で抜本的な工事を伴うもの、「リフォーム」はもう少し小規模で部分的なものというふうに理解しておけばいいでしょう。
ちなみに英語のreformには建物の修復の意味はなく、renovationを使います。
日本語では「リフォーム」も「リノベーション」もほぼ同じ意味なのですが、ニュアンスとしては、リフォームは傷んだところを修復し、新築の状態に近いかたちに戻すという意味合いです。
また、リノベーションは大規模に手を加えて、新築のときよりも住み手にとってより良い状態に改変をするという意味合いで使われることが多くなっています。
リノベーションのローンの選び方
リノベーションをするといっても、ケースバイケースで選ぶべきローンが変わってきます。
また、リノベーションローンの選び方はリノベーションを行うタイミングによって、大きく3つのケースに分けることが可能です。
1.中古物件（一戸建て・マンション）の購入と同時にリノベーションも施すケース
2.まだ住宅ローンを返済中で、今住んでいる家（一戸建て・マンション）にリノベーションを施すケース
3.すでに住宅ローンを返済済みで、今住んでいる家（一戸建て・マンション）にリノベーションを施すケース
ではそれぞれにどのようなローンの選び方をすればよいのでしょうか？
結論から言うと、
①の場合には、住宅ローンの一種である「一体型ローン」を利用するのが最適。
②の場合には、ローンの残額にリノベーション費用の分も加えて、他の金融機関で借り換えを行うとお得になる場合が多いです。
③の場合には、そもそも「リフォームローン」しか利用できません。
リノベーションに使えるローンは２つ
リノベーションに使えるローンには「住宅ローン」と「リフォームローン」の2つです。
そこで、ここでは「住宅ローン」と「リフォームローン」について紹介します。
リフォームローンの性格と特徴
リフォームローンは、リフォームやリノベーションに特化したローンです。
商品によって「有担保」のものと「無担保」のものがありますが、多くは抵当権を設定しない無担保ローンになります。
そのため、住宅ローンに比べて金利は高め（住宅ローンよりおよそ1～3％高めに設定されている場合が多い）で返済期間も短く（最長で10年～15年）設定されていることが多いです。
リフォームローンでは、毎月の返済額が増える傾向にあり、借入上限額はおよそ500万円から1000万円程度のことがほとんど。
住宅ローンの性格と特徴
住宅ローンでは、家や土地に抵当権を設定するので（家や土地を担保にするということ）、金利は低め（およそ1％前後）で返済期間は長くなります（最大で35年ほど）。
住宅ローンの一種として、中古物件の購入費とリノベーションの費用を一緒に借り入れることができる「リフォーム一体型ローン」があります。
ちなみに、一部の金融機関を除き、基本的には住宅ローンを使ってリノベーション費用のみを借り入れるということはできません。
リフォームローンと住宅ローンの特徴を比較してみると、おおむねリフォームローンより住宅ローンの方が条件がいいことがわかると思います。
そのため、リノベーションを行う場合も、使える限りは住宅ローンを利用する方向で考えましょう。
また、住宅ローンでは団体信用生命保険をつけられるので、借主（債務者）に万が一のことがあった場合にも、残された家族に返済の負担がいかないようにすることが可能です。
多くの住宅ローンでは、この団体信用生命保険の加入が必須とされています。
一体型ローン
一体型ローンとは、住宅ローンとリフォームローンが一体になっているもので、同時に借りることで借りる金額を大きくすることができ、金利の面でも有利なところが多いです。
とりあえず中古物件を購入してから、またあらためてリノベーションをしようと考えている人は、別々にローンを組むのではなく先にローンを組んでしまうのがいいでしょう。
なぜなら、とりあえず中古物件を購入してからまたあらためてリノベーションをしようとすると、物件購入のための住宅ローンに加えて、リノベーション用のリフォームローンを新たに組むことになり、「一体型ローン」に比べて総返済額が大きくなるからです。
また、返済負担が増すことがあらかじめわかっているため、そもそもリフォームローンの審査を通らない可能性があるからです。
一体型ローンを使うメリット
一体型ローンは、金利が低く返済期間も長いのがメリットになります。
中古物件の購入と同時にリノベーションを施す場合は、「一体型ローン」を利用するのがおすすめです。
ただし、住宅ローンはその物件の担保価値を一つの基準として融資額を決定するので、中古の場合はその物件の資産価値を見極めることが必要になります。
一体型ローンを使う場合の注意点
ここでは、「一体型ローン」を使う際の注意点を紹介します。
耐用年数
物件の担保価値を判断する時には、物件の築年数と国税庁の「法定耐用年数」が関係してきます。
「法定耐用年数」は鉄筋コンクリートの家の場合は築47年、木造の場合は築22年です。
これはあくまで税法上の基準ですが、金融機関が融資を行う際に、この築年数を超えた物件の担保価値はゼロとなってしまいます。
したがって、中古物件の築年数によってはその物件の担保価値がなくなることで、融資額が少なくなったり、返済期間が短くなったり、場合によっては融資が受けられなくなったりすることもあるので注意が必要です。
スケジュール
一体型ローンを使う場合の注意点は、スケジュールがとてもきつくなるということ。
これは、「一体型ローン」の場合はリノベーション費用の見積書や図面などを、ローン申し込みの時点で用意しておかなければならないからです。
一般的な流れとして買いたい物件を見つけ、申込みをして、契約にいたる前に住宅ローンの事前審査があります。
つまり、このローンの事前審査の際には、リノベーションのプランと見積もりを出さなければならないのです。
そのため、物件を見つけてからゆっくりリノベーションのプランを考えてとのんびり構えていると、その間に別の人が先に契約をしてしまうという可能性があります。
また、リノベーションについてじっくり考えることができずに、あとになって後悔するということにもなりかねません。
住宅ローン返済中にリノベーションをする場合
今借りている住宅ローンの返済が残っている場合は、残りの返済額と新たなリノベーション費用を含めて他の金融機関で借り換えをするのがおすすめです。
住宅ローンと別にリフォームローンを追加するとなると、ダブルローンとなってしまいます。
リフォームローンは金利も高めなので返済負担額が増えるほか、取り扱いがない金融機関があったり、あったとしても審査が厳しくなりがちです。
それらのことを勘案すると、借り換えにかかる諸経費（印紙税・司法書士手数料・保証料・事務手数料・抵当権抹消費用・新規融資に対する抵当権設定費用など）を考えても、住宅ローンにリフォーム費用を加えての借り換えの方がお得になるケースが多いです。
ただし、リノベーションやリフォームにかかる費用や金利、これまでの住宅ローンの残額や残りの返済期間によっては損になる場合もありえますので、専門家に確認しきちんと見積もりを出してもらうようにしましょう。
また、注意点として公的ローンへの借り換えはできないので、民間のローンを活用することになること、また団体信用生命保険には新たに加入しなおす必要があり、健康状態によっては加入できなくなってしまう可能性があるということです。
とくに民間ローンでは、団体信用生命保険への加入を必須としている商品が多いので、注意しましょう。
一方で、団体信用生命保険へ加入できる場合には、より最新の補償内容の充実した保険に入れるというメリットもあります。
住宅ローンの返済を終えた家をリノベーションをする場合
すでに住宅ローンを完済している場合は、基本的には住宅ローンの利用はできないので、リフォームローンを活用します。
ただし、最近はリノベーション費用を借り入れることのできる住宅ローンもあるので、問い合わせをしてみましょう。
リフォームローンは、無担保のため金利が高めで返済期間も短いという特徴があり、審査は住宅ローンに比べて緩いです。
しかし、リフォームローンを借りる際には将来的な家計負担のことも考えて検討することが重要になります。
まとめ
リノベーションで使うことができるローンはさまざまですが、借りられる人には制限があることがほとんどです。
そのため、リノベーションローンを検討する際には今回の記事を参考にしてください。
会社設立の依頼先は
内装工事を