【こんな店舗はスケルトン物件で！】スケルトン物件の内装工事の相場と注意点

店舗物件には種類があります。

通りに面した地上に店舗を構える「路面店」と事業向けのビルの貸店舗で店舗を構える「テナント」に分かれます。また、テナントで店舗を構える時には物件探しが重要となり、どこの物件を借りるかによって売り上げに繋がることがあるため、直接的に経営に影響が出るといわれています。

しかし、最近ではテナントの空きも少なくなっており、自身が店舗を出したい場所になかなか出すことができないという状況が続いています。

また、理想に近いテナントを見つけることができたとしても、店舗を構えるまでには高い費用がかかってしまうため、しっかりと資金を用意しておく必要があります。

今回はテナントで店舗を構える際にかかる費用について、テナントの種類の1つである、「スケルトン物件」に焦点を当てて、詳しくご紹介していきます。

テナントの種類

スケルトン物件

スケルトン物件とは、内装設備が真っ新な状態で募集されている物件のことです。

前にテナントを借りていた事業主がいた場合は内装設備の撤去の工事を行った上で退去されている状態の物件です。

スケルトン物件で店舗を構えるメリットとデメリットは次のとおりです。

スケルトン物件のメリット

・好きなレイアウトにできる

スケルトン物件の特徴である”内装が真っ新”であることによって、撤去工事の費用がかからないだけでなく、一から内装工事ができることで自身の理想の内装を実現しやすくなります。
そのため、飲食店やアパレルなど店舗の内装が売り上げに影響を与える店舗にとってはより大きなメリットになるのです。

・物件が選びやすい

店舗を構える上での賃貸物件の多くはスケルトン物件であり、スケルトン物件の方が理想にあった物件を選びやすいのです。
居抜き物件の場合では、立地面でクリアできたとしても、自分がイメージする内装とズレが生じてしまっている際には、内装の撤去が必要となり費用が発生してしまいます。
しかしスケルトン物件であれば自分自身の好みのレイアウトにできます。スケルトン物件は母数が多いため、自分の理想に近い内装を再現できる物件を見つけやすいのです。

スケルトン物件のデメリット

・内装工事の費用が高い

スケルトン物件のメリットとして、居抜き物件のように既存の内装が合わない際の工事が不要であり費用が余計にかからないとお伝えしましたが、スケルトン物件は一から内装工事を行うため、そもそもの内装工事費用が高くなってしまいます。
居抜き物件を取得し、撤去工事をしてから新規に内装工事を行う場合に比べると費用は抑えられるものの、やはり内装や設備をそのまま使用する場合に比べてしまうと、スケルトン物件では内装工事費用は高くなってしまうのです。

・内装工事に時間がかかる

スケルトン物件のように一から内装工事を行う際には、工事の規模が大きくなってしまいがちです。
それに伴い、内装工事に要する時間も長くなります。
また、工事を始める前の事前打ち合わせにおいて工事の方向性やレイアウトを決めますが、完成した後に「イメージと違っていた」というトラブルを無くすためにも、こまめに店舗の工事現場を確認しておく必要があります。

居抜き物件

居抜き物件とは、テナントの物件の中でも前の事業主の内装設備がそのまま残っている物件のことを指します。

居抜き物件のメリット

・内装設備をそのまま使える

スケルトン物件で店舗を構える場合、内装設備が何も揃っていないので一から内装設備を整えなければいけません。そのため、スケルトン物件は居抜き物件よりも内装工事の費用がかかることが多いです。
居抜き物件では既存の内装設備をそのまま使用することができるため、内装工事のための費用を抑えることができるのです。

・内装の規定をクリアしやすい

事務所や店舗の内装には業種ごとに法律で定められている規定があり、その規定を守らなければ経営をすることができません。
しかし、居抜き物件の場合には、前の事業主が同業種であればその規定をクリアしている可能性が高いため、規定に対応するためのコストを抑えることもできるのです。

居抜き物件のデメリット

・内装設備が残ったまま

先ほどメリットでご紹介した内装設備が残ったままという点ですが、これは時にデメリットとなってしまうこともあるのです。
既に内装設備が揃っているということは、既存の内装設備が自身の理想の内装設備とかけ離れてしまっているときには、大規模な撤去作業が必要となるために撤去工事の費用は発生しますし、膨大な時間もかかってしまいます。
大規模な撤去作業が必要となった場合には、居抜き物件だとしても、内装が何もないスケルトン物件よりも内装工事の費用が多くなってしまうこともあるのです。

・物件が選びにくいことがある

居抜き物件は前の店舗の内装をそのまま使用できるため、費用を抑えて店舗開業ができる反面、自分自身のイメージしている店舗にマッチした物件を探すことは理想のスケルトン物件を探すよりも難しいようです。
とは言え、過去の店舗の内装が自分のイメージとマッチしており、そのまま使えるときには大きなメリットになるので、入念に理想の居抜き物件を探してもよいかもしれません。

スケルトン物件の内装工事の費用とは

スケルトン物件の内装工事を行う際には工事の規模や店舗の広さによっても費用が異なります。

店舗の業種によって坪単価というものが異なるので、その費用も変わってきます。

主な店舗の代表例となる「小売店」「美容院」「飲食店」「医療系」の4種類の内装工事の坪単価についてご紹介します。

小売店

小売店とは、主に雑貨店やアパレルショップが当てはまります。

小売系の坪単価の費用は他の店舗に比べても比較的安く、15万円～20万円ほどかかるといわれています。

小売の店舗は飲食店などのように厨房や特殊機器の設備が不要のため、工事にかかる費用が抑えられる傾向にあります。
しかし、ブランド店やジュエリーショップのように、高級な素材を使う際には費用が高くなってしまいがちです。

美容院

美容院の坪単価は最低でも30万円から40万円ほどかかるといわれており、座席の数だけでなく、シャワー台や水回りの工事が必要となるので、小売店よりも工事の費用がかかる傾向にあります。

テーブルやイスなどの装飾品にもこだわる場合には工事の費用は増えていきますし、専門器具なども設置する場合にはさらに費用が嵩んでしまいます。

飲食店

飲食店は居酒屋やレストラン、ラーメン屋にバーなどといった様々な種類があり、それぞれの店舗の種類によってテーブルにこだわったり、キッチンにこだわるなどが特徴は変わってきます。

飲食店の坪単価は平均的に35万円から45万円ほどといわれており、水回り設備に加えてキッチンや換気扇などの厨房設備が必要になるため、工事の費用が高くなりがちです。
また、カフェやバーなどのように内装に独自性を出すためにこだわりを強くする店舗ならば、さらに工事の費用が高くなる傾向があります。

他の店舗に比べても特殊なレイアウトを組む際には、スケルトン物件を選んだ方がいいでしょう。

医療系

医療系の店舗では水回り設備やレントゲン室に加えて個室を設けることが多く、医療関係の平均の坪単価は45万円から55万円ほどといわれています。

基本的に医療関係の設備は価格が高いので坪単価も高くなるようです。

また、医療系の店舗や薬局などの場合、店舗内の規定が特に厳しく法律で定められており、適切に法令遵守していくためにはスケルトン物件を選んだ方が結果的に費用を抑えられるケースが多いのです。

スケルトン物件を選んだ方がいい店舗の特徴とは

「居抜き物件」と「スケルトン物件」のメリットやデメリットをご紹介してきましたが、その上でスケルトン物件を選ぶべき理由がいくつかあります。

その理由は次の通りです。

特殊な内装にしたい店舗

スケルトン物件のメリットでもご紹介したように、スケルトン物件は一から内装工事ができるため店舗の独自性が出しやすくなっています。

居抜き物件のように前の店舗の内装が残っていると、自身の店舗の独自性を出すためには撤去が必要となるケースが多いため、特殊な内装の店舗や凝った内装の店舗にしたいのであれば、スケルトン物件にした方がいいでしょう。

スムーズに出店したい店舗

居抜き物件において、前の店舗の内装が残っているものの撤去作業が必要となってしまった場合は、余計な費用がかかるだけでなく時間も大幅に取られてしまいます。

そのため、撤去作業に時間がかかればかかるほど出店や経営を再開する時間も先に延びてしまいます。また、理想の居抜き物件を見つけるのはやはり相当な時間を要します。

その点、スケルトン物件では余計な撤去作業は不要ですし、理想に合った物件を選びやすいので、スムーズに出店を進めることができるのです。

ある程度の費用をかけられる店舗

スケルトン物件のデメリットでご紹介したように、スケルトン物件の内装工事は一から工事を行うのでベースとして費用は高くなる傾向があるが故に、内装工事を行う前にある程度の資金を用意しておく必要があります。

そのため、もし費用面に余裕がある状態であればスケルトン物件を選び、そこまで費用をかけられないという状態の場合は居抜き物件を選んだ方がいいでしょう。

＜最後に＞複数業者で費用を見比べる

ここまでスケルトン物件の特徴や店舗の工事の相場についてご紹介してきましたが、スケルトン物件の工事費用は店舗の方針によって上下するものの、比較的高くなってしまうこと多いのです。
しかし、店舗ごとに内装工事にかけられる費用はそれぞれです。

中にはそこまでの費用をかけられないという店舗もあります。また、工事を依頼する業者でも店舗の工事の経験が多い業者もあれば、そこまで店舗の工事経験が無い業者もあり、その費用も異なります。

そのため、より費用面を抑えるには複数の業者で見積もりを出してもらい、しっかりと精査した上でスケルトン物件の店舗の工事実績が多い業者に依頼をすると良いでしょう。