【自分の理想の内装を実現！？】スケルトン物件の内装工事のメリットやデメリットについて

こんにちは、今回は内装工事の中でもスケルトン物件について詳しくご紹介していきます。

事務所や店舗をテナントで構える際、店舗用物件は「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2つに大きく分かれます。

この2つの物件はそれぞれメリットやデメリットがあり、必要な内装工事の規模も変わってきます。

また、スケルトン物件を工事する際に気をつけなければいけない点もいくつかあるため、いくつかご紹介していきます。

物件の種類

事務所や店舗をテナントで出店する際、店舗物件を選ぶにあたっては「スケルト物件」と「居抜き物件」という2つに大きく分けられます。

「スケルトン物件」と「居抜き物件」ではそれぞれの特徴や注意点がことなるため、詳しくご紹介していきます。

スケルトン物件

スケルトン物件とは、”内装設備がない物件”のことであり、店舗内の床・壁・天井・内装などが何もない建物の躯体だけの状態の物件のことです。

スケルトン物件にはさまざまなメリットやデメリットがあるため、それぞれご紹介していきます。

スケルトン物件のメリット

・好みのレイアウトが実現できる
スケルトン物件の一番のメリットとしては、”自身の好みのレイアウトが実現できる”という点です。

後ほどご紹介する居抜き物件のように既に内装がそのままある場合では、内装を真っ新にするためには当然工事が必要ですし、ある程度は既存の内装をベースにして利用しなければいけなくなるため、自由度に欠けてしまいます。

その点においてスケルトン物件では、一から工事が可能であり、自身の好きなレイアウトやデザインに変更ができるので、理想の内装を実現しやすいのです。

・撤去工事の費用が不要
前の事業主が使っていた内装が残ったままで自身の理想の内装にしていくためには、内装を撤去するような工事も必要になります。

このような工事にかかる費用は工事の規模にもよりますが、改修しなければならない点が多いほど工事の費用が高くなってしまいます。

しかし、スケルトン物件はそのような工事が不要となり、それに伴う費用もかかりません。

スケルトン物件のデメリットとは

・基本の工事費用が高い
スケルトン物件のメリットとして、内装の設備が何も無いために撤去の工事費用がかからないと記述しましたが、これは時にデメリットとなってしまうのです。

設備が何もないということは、一から内装工事を行う必要があり、そもそもの工事の費用が高いのです。

そのため、残っている内装を撤去する工事の費用は安くなるものの、そのまま居抜きで利用する人に比べるとやはり工事費用は高くなってしまいます。

・一から内装を考えなければいけない
スケルトン物件は一から内装工事を行うため、レイアウトやデザインを一から考える必要があります。

そのため、事前にある程度の内装工事の規定を考慮した上でのレイアウトを構成する必要があり、構成を考えるだけでもかなりの時間がかかってしまうことがあるのです。

居抜き物件

居抜き物件のメリットとは

・費用が抑えられる時がある
スケルトン物件と比べてご紹介した居抜き物件ですが、メリットとしては初期の工事の費用が抑えられる時があるという点です。

居抜き物件はスケルトン物件と真逆で、既に内装が整っているため余計な工事が不要となり、初期の費用が抑えやすくなっています。

・レイアウトの参考になる

スケルトン物件のデメリットでご紹介したように、スケルトン物件のように内装設備がなければ何も参考にするものが無いので、一から構成を考える必要があります。

しかし、居抜き物件のように内装が整っている場合は、既存の内装を参考にしてレイアウトを構成することができたり、中には既存の内装をそのまま利用することで余計な工事をせずに出店が可能となるのです。

居抜き物件のデメリットとは

・撤去費がかかってしまう可能性がある
先ほどメリットの部分で、既に内装があるという点がメリットだとお伝えしましたが、時にこれがデメリットになってしまうこともあります。

既に残っている内装が自身の構成にマッチしている際にはそのまま利用することで、余計な工事を無くすことができますが、逆に全く理想とは異なる状況であれば、既存の内装を撤去する必要があり、それ相応の工事費用がかかってしまうのです。

・理想に合う物件を探すのが大変
居抜き物件のデメリットを無くしメリットを最大に生かすには、自身の理想に近い内装の居抜き物件を見つけ、既存の内装をそのまま利用することが重要となります。

しかし、それぞれの居抜き物件でも、前に使っていた事業主の業種や方針が異なるため、なかなか自身の理想に近い物件を探すことは困難なのです。

スケルトン物件の内装工事の相場目安とは

つぎに、スケルトン物件の内装工事の相場についてですが、内装工事の費用は店舗ごとの広さや工事の規模にもよって変わってきますが、業種ごとの坪単価というものが大きく費用を前後させるのです。

それでは、業種ごとの内装工事の費用の相場目安について、詳しくご紹介していきます。

小売店

小売店とは、主に雑貨店やアパレルショップ、薬局などが当てはまり、小売店の坪単価は最低でも15～20万円ほどかかるといわれています。

小売店の店舗は厨房などの設備が不要のため、飲食店などに比べても設備にかかる費用を抑えられることで、工事にかかる費用が抑えられることが多いのです。

美容院関連

美容室やエステサロンなど、水回り設備の必要な業務形態の店舗が当てはまり、美容関連の坪単価は最低でも30万円から40万円ほどがかかるといわれています。

美容院では座席の数だけでなく、シャワー台や水回りの工事が必要となるので、小売店よりも工事の費用がかかる傾向にあります。

また、テーブルやイスなどの装飾品にもこだわる場合には更に工事の費用がかさんでしまいます。

飲食店

飲食店といっても、居酒屋やレストラン、ラーメン屋にバーなどといった様々な種類がありますが、平均的に飲食店の坪単価は35万円から45万円ほどといわれています。

飲食店の場合、水回り設備に加えてキッチンや換気扇などの厨房設備が必要になるため、工事の費用が高くなりがちです。

また、レストランやカフェ、バーなどの内装で高級感を出したい店舗の場合は壁や床などの素材にこだわる必要があり、さらに工事の費用が高くなる傾向があります。

飲食店はその種類ごとでコンセプトや内装でこだわるポイントが異なってくるため、居抜き物件よりもスケルトン物件の方が出店のための内装工事がやりやすいでしょう。

医療系

医療系の内装では、水回りの工事やレントゲン室、個室の必要な医院が当てはまり、医療関係の平均の坪単価は45万円から55万円ほどといわれています。

医療関係の設備は価格が高く、設置工事の坪単価も高く設定されていることが多いのです。

また、医療系の店舗や薬局などの業種の場合、店舗内の規定が特に厳しく法律で定められていることが多いため、居抜き物件で出店しようとしても、最初に撤去が必要な可能性がとても高いのです。

そのため、余計な工事や費用を減らすためにも、スケルトン物件での出店をした方が効率がいいでしょう。

スケルトン物件の工事の際に気を付けること

つぎに、スケルトン物件の工事を行う際に気を付けるべきことですが、スケルトン物件は内装の自由度が効きやすいため、自由に内装工事を行うことができます。

しかし、時にその自由度の高さがスケルトン物件の落とし穴となるため、事前にいくつかの気を付けるべき点を把握しておく必要があるのです。

そのため、スケルトン物件で気を付けるべきいくつかの点についてご紹介していきます。

内装の規定を把握しておく

先ほど記述した様に、業種によって内装の規定が定められており、その規定を破ってしまうと経営をすることすらできなくなってしまいます。

特にスケルトン物件のように一から自身の好きなように内装をレイアウトできる際には、その規定を破ってしまいがちです。

また、スケルトン物件の場合には規定の参考にするような元の内装がないため、ネットで調べたり、専門の業者に相談しなければ、スケルトン物件の工事はスムーズに進めることは極めて困難です。

業者に頼む際には複数の見積もりを比べる

スケルトン物件の工事を行う際には工事の費用は比較的高くなりますが、工事業者によってもその工事の費用は異なります。

同じ工事業者でも、スケルトン物件が得意な工事業者や、不得意な工事業者がいます。

そのため、業者に工事を依頼する際には、スケルトン物件の実績が多い業者はもちろん、複数の業者に相談をして、いくつかの見積もりを見比べた上で依頼をするべきなのです。

いくつかの物件を探す

スケルトン物件は居抜き物件のように「理想の内装が揃っている物件を探すべき」というような条件がないため、比較的スケルトン物件の方が理想に近い物件が探しやすくなっています。

スケルトン物件は居抜き物件よりも理想に近い物件を見つけやすいので、いくつかのスケルトン物件を探し、候補を複数抱えたうえで一番理想に近いスケルトン物件に決めた方が良いでしょう。

＜最後に＞自身の業種とスケルトン物件の相性を認識しておくべき

店舗や事務所を出店する際には、物件探しが全てのカギを握ると言っても過言ではありません。

また、スケルトン物件や居抜き物件のメリット、デメリットは各業種や方針によって変わってくるため、一概に「スケルトン物件の方がオススメ！」や「この業種はスケルトン物件にするべきだ！」といった基準は存在しません。

物件探しの際に、「この業種だからスケルトン物件にしよう」という浅はかな考えだけで進めてしまうと、後々に余計な工事に迫られることがあります。

しっかりと規定に応じた内装制限を順守する必要があります。

これを知らないばかりに後々に修正工事が必要になるということもあり得る話なのです。

しかも最悪の場合は罰則対象です。

そのため、余計な工事や費用を削減したいのであれば、自身の業種と内装の方針ではスケルトン物件と居抜き物件のどちらを選ぶべきか、スケルトン物件を探す際でもよりいいスケルトン物件はないか、慎重に事を運ぶに越したことはないでしょう。

また、不動産業者によっても、スケルトン物件を多く扱っていたり、スケルトン物件はあまり扱っていない業者に分かれますので、しっかりと多くの情報を仕入れてから行動するべきなのです。