今回は店舗を移転する際に必ず発生する費用である”敷金”の相場に焦点を当てていきます。
敷金は一般的な賃貸住宅の引っ越しを行う際にもかかってくる費用でもあり、多くの方が知っていることでしょう。
しかし、実は一般的な住宅と店舗の移転の際にかかる敷金では、少し制度や費用面での違いがあるのです。
店舗を経営していく上では知っておくべき情報です。
今回は店舗を移転する際の敷金について、相場をご紹介しながらいくつかの注意点についてご紹介していきます。
Contents
店舗を借りる際の物件の種類とは
店舗物件は、大きく分けると「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2つです。
それぞれの特徴について簡単にご紹介していきます。
スケルトン物件
スケルトン物件とは、内装の設備が真っ新な状態で募集に出されている物件のことです。
スケルトン物件のメリットとしては、内装が真っ新であるため、一から内装の設備を整えることができるので、自身の理想のレイアウトやデザインにすることで店舗の特色を出しやすいという点です。
また、それに対してのデメリットとしては、一から内装設備を整えなければいけないということなので、手洗い場やトイレなどの水道設備やコンセントや照明などの電気工事もしなければならず、店舗の内装工事に大きな費用がかかってしまう点です。
そのため、店舗を借りるための敷金とは別で、ある程度の十分な資金を用意しておかなければいけません。
居抜き物件
居抜き物件とは、スケルトン物件とは真逆で既にある程度の内装設備が整った状態で募集がかけられている物件のことです。
居抜き物件のメリットは、既に内装が整っているので一から内装設備を整える工事が必要なく、初期の費用を抑えやすいという点です。
自身の店舗のイメージに近い物件であれば、既存の内装設備をそのまま使えるようなケースもあります。
それに対してのデメリットは、既存の内装設備が自身の理想の内装とイメージからズレている場合、内装を撤去するための余計な工事が必要になってしまう点です。
撤去工事の後に自身の理想のための内装工事を行うため、時にスケルトン物件の工事費用よりも高くなってしまうことがあるのです。
店舗を借りる際にかかる初期費用とその相場
店舗を借りる際には月々の家賃とは別で「敷金」「保証金」「償却費」といった初期費用がかかってしまいます。それぞれ支払う意味合いや費用の相場が異なります。
敷金
敷金は一般的な賃貸住宅の引っ越しの際には、「クリーニング代」的な意味合いで捉えている人がほとんどだと思います。
店舗の移転の際も同様で、退去時の修繕費として敷金がかかってきます。
賃貸住宅の敷金の相場は主に1か月から2か月とされていますが、店舗を借りる際の敷金の相場としては、約3か月から最大でも10か月とされています。
店舗の場合は特にビルのオーナーによって敷金の金額が異なるため、相場も幅広くなっています。
貸倉庫や工場であれば、約1か月から3か月が敷金の相場とされています。
オフィス物件などは最短でも6ヵ月、最大で12か月が相場のようです。
敷金は店舗を借りる際に初期費用として支払いますが、敷金は基本的に初期に支払った金額の全てが返ってくることはありません。
また、返ってくる金額は、それぞれの物件によってかなり前後してくるので、相場感も捉えづらくなっています。
保証金
保証金とは、意味合いとしては敷金と同じです。
貸店舗物件においては敷金ではなく保証金という名目で入居時の初期費用を支払うことが多いです。
主に関西地方ではマンションやアパートなどの賃貸住宅でも、敷金ではなく保証金として支払うことが一般的ですが、最近では関東地方でも導入していることがあるようです。
テナントの中には経営状況が芳しくなくいきなり経営を続けることができなくなってしまう店舗も中にはあります。
その場合、もちろん店舗は退去することになりますが、ビルのオーナーからすると未払い家賃やその後の修繕費用を払ってもらえずに逃げられるというリスクを抱えていることになります。
そのため、事前に保証金を預かっておくことで、店舗が急に退去する羽目になってしまったとき、家賃の支払いができなくなってしまったときでも対処することができるのです。
また、手の込んだ内装の店舗や、特殊な内装にしている店舗の場合、内装を元に戻すための工事の難易度が高く、敷金や保証金にかかる費用の相場も高めに設定されていることもあります。
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敷金に関しての注意点とは
基本的に全額は返ってこない
入居時に支払う敷金ですが、そのほとんどが全額は返ってこないのです。
その理由としては「原状回復工事費用」と「償却費」の大きく分けると2つあり、それぞれ目的と費用の相場がことなるので詳しくご紹介していきます。
原状回復工事費用
原状回復工事と呼ばれる内装の状態を元に戻すための修繕工事にかかった費用を敷金から差し引いたものが戻ってくる金額となります。
そのため、店舗入居時の敷金がどれほど高くても、店舗退去時の内装の状態があまりにひどく、原状回復工事の費用が高ければ高いほど返金される敷金は少なくなってしまいます。
償却費
償却費とは、無条件で敷金や保証金から差し引かれる費用のことであり、礼金のように入居する店舗がビルのオーナーにただ支払うだけのパターンと、店舗を退去する際の原状回復工事の費用に回されるパターンがあります。
それぞれのパターンの相場としては店舗の家賃の1か月から2か月分または保証金の10％から20％ほどが相場とされていますが、実際の費用はそれぞれの店舗の家賃によって大きく異なります。
また、償却費を導入しているビルのオーナーはそこまで数多くはありません。
もともとは関西地方を中心に使われている制度ですが、関東地方でも導入しているところはあります。
店舗入居時の敷金や保証金の制度を設けていない代わりに償却費を設けているオーナーもいるようなので、後々にトラブルへと繋がらないためにも、入居する前に必ず初期費用で掛かるものを一通り確認しておくべきでしょう。
その際には”償却費”ではなく、”敷引き”という名目になっていることもあるので注意しておきましょう。
退去してもすぐには返ってこない
敷金の注意点として代表的なものは返金されるタイミングです。
一般的な賃貸住居の敷金の返金のタイミングは約1か月から2か月ほどが標準的ですが、実際は入居時に交わした契約書によって決まるものであり、実は敷金の返還の時期に関しては明確な基準というのはなく、法律でも明確に定められていないのです。
店舗の場合、退去した後から敷金が返金されるまでの期間としては約3か月から6ヵ月とバラつきがあり、一概に標準的な期間というものがありません。
また、その他の注意点としては、”退去後ではなく、賃貸契約終了後”から日数をカウントするといった点です。
すなわち店舗を退去して利用していない時期があったとしても、契約上賃貸契約が残っているのであればあくまでも契約終了後から、返金までの期間のカウントが開始されるということです。
事前に把握しておく必要があるでしょう。
次の移転先の敷金には回すことができない
先ほどの敷金の返済時期でご紹介したように、敷金の返金時期としては店舗の契約期間が終了してから約3か月から6ヵ月後となっています。
もし店舗を別のところに移転しようとする場合、次の移転先との契約は遅くとも1か月から2か月前には締結をしなければいけません。
そのため、次の移転先に店舗を移すためには事前に敷金を支払っておく必要があります。
もし、その資金計画の中に返金される敷金を加えていたはらば、それはかなりリスキーです。
敷金の返金を待っている時間などないはずです。
慌てて、新たな資金を準備しなければいけなくなってしまう事態に陥らぬように注意してください。
＜最後に＞敷金や保証金の減額はできるか
ここまでで店舗が入居、退去する際の敷金についての注意点や相場をご紹介してきましたが、あくまで相場ですので、実際の費用はそれぞれのビルのオーナーによって費用や制度、考え方も異なります。
しっかりと事前に確認をしておくべきでしょう。
また、必ずしもオーナー側から指定された金額を支払わなければいけないというわけではなく、オーナーと交渉をすることで敷金や保証金の支払いを減額することも可能です。
敷金は初めに支払って終わりではなく、店舗を退去する際にも話が出てくることから、トラブルに繋がりやすいため、自分でしっかりと仕組みや規定を把握しておくべきです。
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